房屋租賃合同。

這篇文章“個(gè)人房屋租賃合同”實(shí)在是一個(gè)太好的閱讀材料，幼兒教師教育網(wǎng)小編真誠(chéng)地建議您別錯(cuò)過(guò)，因?yàn)樵谶@里您將會(huì)發(fā)現(xiàn)各種不同層次和風(fēng)格的內(nèi)容和書(shū)籍。社會(huì)的不斷進(jìn)步推動(dòng)了各個(gè)方面的完善和發(fā)展，所以像融資租賃合同等合同必須以書(shū)面形式進(jìn)行。當(dāng)事人在達(dá)成合同時(shí)必須要“依法”進(jìn)行。

個(gè)人房屋租賃合同(篇1)

出租人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：

承租人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人與承租人在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 甲方保證所出租的房屋符合國(guó)家對(duì)租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。

第二條 租賃房屋狀況

租賃房屋坐落于沈陽(yáng)市________區(qū)(縣)________街(路)________號(hào)，門(mén)牌號(hào)為_(kāi)_________，房產(chǎn)證號(hào)為_(kāi)______________，樓房為_(kāi)___室____廳____衛(wèi)____廚，平房為_(kāi)______間，建筑面積為_(kāi)_______平方米，使用面積為_(kāi)___________平方米，朝向?yàn)開(kāi)___________，設(shè)定抵押權(quán)的狀況為_(kāi)_________________________________;該房屋現(xiàn)有裝修詳細(xì)情況及設(shè)施、設(shè)備情況見(jiàn)合同附件，該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。

甲方應(yīng)在簽訂本合同后______日內(nèi)按照乙方要求對(duì)房屋做如下改善: ____________________________________________________，改善房屋的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第三條 甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明)、身份證明(營(yíng)業(yè)執(zhí)照)等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對(duì)方文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。

第四條 租賃用途與租賃期限

租賃用途：乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為_(kāi)______________________________使用。

該房屋租賃期共___個(gè)月。自___年___月___日起至___年___月___日止;租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還;乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿一個(gè)月之前書(shū)面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。

第五條 租金及支付

租金標(biāo)準(zhǔn)：____________元人民幣/月(大寫(xiě)___萬(wàn)___仟___佰___拾___元人民幣/月); 租金總額為_(kāi)___________元人民幣(大寫(xiě)___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整)。租金支付方式為_(kāi)________________________________________________________。甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。

第六條 租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金

1、 甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：

(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門(mén)征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。

(2)甲方承擔(dān)的其他費(fèi)用：_____________________________________________________。

2、 乙方交納以下費(fèi)用：

(1)______________(2)_______________(3)______________(4)______________

(5)______________(6)_______________(7)______________(8)______________乙方應(yīng)按時(shí)交納自行負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費(fèi)用。

第七條 租賃期間有第三人對(duì)租賃房屋主張權(quán)利的，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。 因第三人主張權(quán)利，影響乙方對(duì)租賃房屋使用、收益的，乙方可以要求減少相應(yīng)的租金。因不可歸責(zé)于乙方的原因致使租賃房屋部分或全部毀損的，乙方可要求減少租金或不支付租金;因租賃房屋部分或全部毀損，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，乙方可以解除合同。

第八條 房屋修繕與使用

在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全，該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任均由甲方負(fù)責(zé)(乙方使用不當(dāng)除外，如因乙方使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償); 乙方向甲方提出維修請(qǐng)求后，甲方應(yīng)及時(shí)提供維修服務(wù)，并提前通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。 甲方(是/否)允許乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修、改善或增設(shè)他物;裝修、改善或增設(shè)他物的范圍是：_______________________________________________________________________________________________，對(duì)乙方的裝修裝飾部分甲方不負(fù)有修繕的義務(wù)。租賃期限屆滿后，對(duì)租賃房屋的裝修、改善、增設(shè)他物的處理方法為：_____________________________________________________________________________ 。

第九條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租

1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對(duì)新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效;租賃期內(nèi)甲方出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前_____個(gè)月書(shū)面通知乙方，雙方可協(xié)商

個(gè)人房屋租賃合同(篇2)

出租人:

承租人:

第一個(gè)站點(diǎn)位于:

沈陽(yáng)

第二條租賃期限

租期為 個(gè)月，年復(fù)一年。

有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回場(chǎng)地:

1.承租人擅自轉(zhuǎn)租或出借場(chǎng)地的；

2.承租人利用租賃房屋進(jìn)行非法活動(dòng)；

3.承租人已拖欠租金三個(gè)月；

合同期滿，承租人拒不搬遷的，應(yīng)當(dāng)賠償出租人由此造成的損失。

合同期滿，出租人繼續(xù)出租該房屋的，承租人享有優(yōu)先權(quán)。

1.出租人未履行場(chǎng)地維護(hù)責(zé)任的；

2.出租人不合理地要求、干涉或者妨礙承租人的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條租金及支付方式

租金為人民幣 元，每年(或每月)支付一次(或分期支付)。

付出時(shí)間。

第四條租賃期內(nèi)場(chǎng)地修復(fù)

修繕場(chǎng)地是出租人的義務(wù)。出租人應(yīng)每隔一個(gè)月(或一年)對(duì)租賃房屋及設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)檢查和維修，以確保承租人房屋的正常使用。

第五條出租人和承租人之間的'變更

1.如果出租人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，租賃合同中房屋的新所有人將繼續(xù)有效。

2.出租人應(yīng)在出售房屋前三個(gè)月通知承租人。同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

3.后續(xù)需要與第三從交換場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意。

第六條違約責(zé)任

1.出租人未按時(shí)交付場(chǎng)地的，應(yīng)向承租人支付違約金。

2.出租人未按時(shí)(或按要求)修繕租賃房屋，給承租人造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償損失；

3.承租人未支付租金的，除按時(shí)足額支付租金外，還應(yīng)當(dāng)支付人民幣元的違約金；

4.承租人違反合同約定，擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)向出租人支付人民幣元的違約金，造成房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七條豁免條件

1.因不可抗力造成場(chǎng)地?fù)p壞或承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2.租賃期內(nèi)如遇房屋搬遷，本合同自行終止，租賃雙方不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第八條解決爭(zhēng)議的方式

因履行本合同而產(chǎn)生的任何爭(zhēng)議應(yīng)由雙方協(xié)商解決。談判失敗時(shí)；向人民法院起訴。

第九條本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商補(bǔ)充，補(bǔ)充條款與本合同具有同等效力。

出租人(簽字蓋章):承租人(簽字蓋章):

簽字日期: 年 月 日

個(gè)人房屋租賃合同(篇3)

本合同雙方當(dāng)事人：

出租方（甲方）：_________________

承租方（乙方）：___________________

第一條 房屋基本情況

甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）坐落于_________________________________________，________室，建筑面積_____平方米。

第二條 房屋用途

該房屋用途為_(kāi)___________________。除雙方另有約定外，乙方不得改變房屋用途。

第三條 租賃期限

（一）租賃期限自______年___月___日至______年___月___日，租期___年。

（二）租賃期滿或合同解除后，本合同即終止。

（三）租賃期滿時(shí)，甲方若要停止后續(xù)租賃，應(yīng)提前30日通知乙方，乙方應(yīng)于合同到期日前搬離房屋。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

（四）如甲方在租期屆滿后仍要對(duì)外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。

（五）如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前 30 日向甲方提出續(xù)租要求，甲方如同意繼續(xù)租賃，雙方協(xié)商一致后重新簽訂房屋租賃合同。

第四條 租金及付款方式

（一）該房屋每月租金為（人民幣）______元（大寫(xiě)_____________元），租金按半年結(jié)算。租賃期間，如遇到國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)；除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。乙方應(yīng)于已交付租金可用的租期到期前30天，交付后半年的租金。

（二）甲方于本合同生效之日起___日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。該房經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門(mén)鑰匙后視為交付完成。

（三）在合約生效之日起，甲方在任何情況下進(jìn)入合約中規(guī)定的房屋，都必須事先通知，得到乙方的同意后，方可在約定時(shí)間進(jìn)入。

第 五條 關(guān)于租賃期間相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)方式

在乙方租賃房屋期間，水、電費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，取暖費(fèi)等等一切費(fèi)用，均由乙方自理。

第 六條甲方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的承諾

甲方保證出租該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛；除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第 七條 房屋維修養(yǎng)護(hù)及安全責(zé)任

（一）甲方應(yīng)保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

（二）乙方保證遵守相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。

（三）甲方提供________________，乙方有使用權(quán)與愛(ài)護(hù)權(quán)。

（四）租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)保持房屋內(nèi)衛(wèi)生清潔。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如發(fā)生自然損壞的，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方，并配合甲方及時(shí)給予修復(fù)。

（五）乙方不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。不得對(duì)租賃房屋進(jìn)行大規(guī)模裝修改造；小規(guī)模的裝飾不得影響房屋將來(lái)的正常使用，在租賃期滿或因其他原因終止后可自行拆除，甲方不予補(bǔ)償。

（六）乙方在租賃期內(nèi)，因自身原因在甲方房屋內(nèi)，發(fā)生的任何意外（如：火災(zāi)、觸電等）情況，均由乙方自行承擔(dān)，并賠償甲方相應(yīng)損失。

第 八條 條 有關(guān) 合同 解除 的約定

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。

（三）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：

1、擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方的；

2、擅自拆改承租房屋主體結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的，或故意損壞承租房屋。

3、不按照約定日期支付租金，逾期遲交租金累計(jì)達(dá)15日以上的。

4、保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)摹?/p>

（四）甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同，根據(jù)實(shí)際使用時(shí)間，甲方退還剩余租金：

1、甲方逾期交付房屋7日的。

2、租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的。

3、交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。

4、甲方不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無(wú)法正常使用房屋的。

5、租賃房屋有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條提前終止合同

（一）租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前30日（一個(gè)月）書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)，在終止合同書(shū)簽訂前，本合同仍有效。

（二）如因國(guó)家建設(shè)、不可抗力因素等情形終止合同時(shí)，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。

第十條 違約責(zé)任

租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，須向?qū)Ψ浇患{年度租金的`5%作為違約金。

第十 一條 條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲乙雙方均可向本合同簽約地人民法院進(jìn)行裁決。

第十三條 補(bǔ)充協(xié)議

水電等附屬設(shè)施。

第十二條 其他約定事項(xiàng)

（一）本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。

（二）本合同未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方（簽章）：_____________

乙方（簽章）：_____________

授權(quán)代表（簽字）：_________

授權(quán)代表（簽字）：__________

_____年_____月____日

_____年_____月____日

個(gè)人房屋租賃合同(篇4)

一、房屋租賃糾紛處理程序

1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進(jìn)行調(diào)處。

2、租賃當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)解房屋租賃糾紛應(yīng)以書(shū)面方式提出，申請(qǐng)時(shí)未提供書(shū)面申請(qǐng)的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交。

3、區(qū)租賃局或租賃所受理當(dāng)事人調(diào)解申請(qǐng)后，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)確定調(diào)解會(huì)的時(shí)間和地點(diǎn)，并通知租賃雙方當(dāng)事人。

4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人簽訂調(diào)解協(xié)議書(shū);調(diào)解達(dá)不成一致的，則終止調(diào)解，當(dāng)事人通過(guò)法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當(dāng)事人不到場(chǎng)參加調(diào)解，應(yīng)終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時(shí)間進(jìn)行調(diào)解。

5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書(shū)》，申請(qǐng)應(yīng)以書(shū)面形式提出;并提供解除合同通知書(shū)送達(dá)證明材料。管理機(jī)關(guān)核實(shí)有關(guān)情況后，對(duì)符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應(yīng)發(fā)出《期限遷出通知書(shū)》，承租人仍不遷出的，出租方應(yīng)通過(guò)法律途徑解決糾紛。

6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實(shí)際使用出租房屋，出租方采取措施開(kāi)門(mén)清點(diǎn)財(cái)物、收回房屋的，可以申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)到場(chǎng)見(jiàn)證，該申請(qǐng)應(yīng)以書(shū)面形式提出，并提供解除合同通知書(shū)送達(dá)證明及告知對(duì)方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，房屋租賃管理機(jī)關(guān)可以到場(chǎng)見(jiàn)證。出租方在清點(diǎn)財(cái)物之后應(yīng)制作財(cái)物清單，有出租方及到場(chǎng)有關(guān)單位簽章，對(duì)清點(diǎn)的財(cái)務(wù)租方應(yīng)妥善保管。

二、房屋租賃糾紛基本處理方式

(一)租金支付糾紛。

這是房地產(chǎn)租賃中最為常見(jiàn)的糾紛。

出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法：

(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時(shí)付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時(shí)，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。

(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。

(二)損害賠償糾紛。

房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見(jiàn)的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)?。從司法?shí)踐看，目前頗有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，房客對(duì)房屋所作的裝修如何賠償。對(duì)此，法律法規(guī)并無(wú)明文規(guī)定，目前只有上海市高級(jí)人民法院內(nèi)部對(duì)此有審判指導(dǎo)意見(jiàn)，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無(wú)論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評(píng)估后的裝修費(fèi)的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對(duì)此有約定的，按約定處理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因?yàn)槿绻且蚍靠屯锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬模繓|又并不需要房客對(duì)房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(三)其他方面的糾紛。

房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。

三、房屋租賃合同糾紛處理辦法

(一)、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法>>。

(二)、房屋租賃合同效力的認(rèn)定

房屋租賃合同有效的條件是：

1 、 《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷(xiāo)合同。

2、 合同約定的租賃期限，住宅不超過(guò)八年，其他用房不超過(guò)十五年。因特殊情況需要超過(guò)上述期限的，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

3、 出租人未經(jīng)政府主管部門(mén)審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無(wú)效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門(mén)審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無(wú)效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門(mén)審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無(wú)效。

(三)、有效房屋租賃合同糾紛的處理

合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

合同解除時(shí)有關(guān)問(wèn)題的實(shí)體處

1、 關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

(1)承租人欠租超過(guò)合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2 、 承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償;對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過(guò)錯(cuò)的，由雙方按過(guò)錯(cuò)大小分別承擔(dān)。

3、 因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。

承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒(méi)收;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、 因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。

出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

(四)、無(wú)效房屋租賃合同糾紛的處理

房屋使用費(fèi)的處理。合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計(jì)。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生前承租人已按無(wú)效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：1 、 因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無(wú)效的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫(kù);2 、 其它原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效的，高出部分承租人一般無(wú)權(quán)要求返還。

承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對(duì)出租人可用部分經(jīng)評(píng)估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無(wú)效合同的損失，由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。

(五)、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：

1 、征得原出租人的同意;

2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過(guò)原租賃合同中約定的租期，超過(guò)部分無(wú)效。

出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)后，又分割成多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實(shí)際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過(guò)程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢(shì)必影響受轉(zhuǎn)租人對(duì)該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無(wú)需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

個(gè)人房屋租賃合同(篇5)

一、房屋租賃合同無(wú)效的情形

一般來(lái)說(shuō)，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(一)》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列的房屋租賃應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

(一)簽約主體不合格。

當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件，即主體不適格時(shí)，則所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。如無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權(quán)利范圍所簽訂的房屋租賃合同。

(二)內(nèi)容不合法。

主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會(huì)公共利益的;違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等情形。

(三)客體不合格。

房屋租賃合同中的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

二、房屋租賃合同無(wú)效認(rèn)定中涉及到的特殊情形

(一)當(dāng)事人意思表示不真實(shí)所簽訂的房屋租賃合同并非無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十四條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定，如一方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，損害了合同另一方當(dāng)事人的利益，另一方當(dāng)事人有權(quán)依意思自治原則決定是否申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)，而并非絕對(duì)無(wú)效。這與我《民法通則》第五十八條將“當(dāng)事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無(wú)效合同并不一致。根據(jù)后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應(yīng)按《合同法》的規(guī)定執(zhí)行，對(duì)此情形，僅能由合同當(dāng)事人決定是否申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)。

(二)涉及無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋出租合同并非必然無(wú)效。

分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權(quán)或處分權(quán)。在實(shí)際生活當(dāng)中，所有人因各種原因在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，我國(guó)法律、行政法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，且不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度是為了將物權(quán)進(jìn)行公示。所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不影響其對(duì)該房屋行使所有權(quán)。雖然建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租?！钡恰逗贤ā奉C布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑屬于行政違法，對(duì)此應(yīng)由政府城市規(guī)劃部門(mén)處理。我國(guó)《最高人民法院全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》4第二條第4項(xiàng)指導(dǎo)意見(jiàn)也認(rèn)為：“違章建筑的認(rèn)定不屬于民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門(mén)處理?！鼻掖祟?lèi)建筑形成原因復(fù)雜，也不都是實(shí)體違反，所以對(duì)這類(lèi)房屋租賃合同應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。值得注意的是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》保護(hù)合法占有的規(guī)定，對(duì)這類(lèi)合同的更不應(yīng)當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)效。

(三)沒(méi)有登記備案的房屋租賃合同也非無(wú)效合同。

房屋租賃備案登記是指當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)。我國(guó)修改后的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！苯ㄔO(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案” 第十四條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記手續(xù)?？梢?jiàn)，我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度。從其目的來(lái)看，主要是為了避免國(guó)家稅款的損失、規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)及向社會(huì)公示以保護(hù)第三人的合法權(quán)益。但是房屋租賃的登記備案并不是合同生效的要件，其不過(guò)是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為。而且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。 加之《城市房屋租賃管理辦法》為規(guī)章，《城市房地產(chǎn)管理法》為行政法，從法律的階位性及不同法律關(guān)系的不同適用程序來(lái)看，該類(lèi)合同也是有效的。

三、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果

我國(guó)《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被

撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！蔽覈?guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡谖迨艞l規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人?！庇山?jīng)可見(jiàn)，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)交還房屋，未未付的租金不再交付，超過(guò)實(shí)際使用期限交付的租金出租人應(yīng)當(dāng)返還。如有損失按過(guò)錯(cuò)原則由雙方分擔(dān)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。且對(duì)于雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。

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