房地產(chǎn)報告。

幼兒教師教育網(wǎng)編輯整理了一些與“房地產(chǎn)報告”相關的重要信息，希望這些建議能夠為您提供新的思考方式和視角。事實上，大多數(shù)成功的人都是通過不斷努力和實踐才取得成就的，無論是在普通的工作中還是其他領域。在完成工作時，通常都需要編寫一份報告，報告的主要目的是回顧和總結工作，并具有一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)報告 篇1

邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們最后能夠在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實踐。

由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20xx年7月我到了某營銷代理公司實踐。實踐是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。實踐的資料只有兩個：一個是戶外廣告的招商，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問。此刻實踐已經(jīng)結束，回頭總結我的實踐報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎?；旧系竭_了學校要求的實踐目的。為了表達我收獲的喜悅，我將主要以房產(chǎn)銷售工作來談我的實踐體會。

某營銷代理公司是20xx年6月經(jīng)國家批準，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等，是市納稅先進單位。公司成功策劃銷售了多個樓盤，電視、報紙進行過多次全方位報道，公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。我實踐工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作資料是主動尋找客戶，給客戶講商鋪的地理位置和價格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問，工作的主要資料是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫忙客戶計算房屋的總價。幫忙他們更好的了解整個樓盤的狀況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。

下面是我畫出的'兩個工作的業(yè)務流程圖和樓盤銷售基本流程圖：

戶外商鋪招商的業(yè)務流程：

尋找顧客——合約訪談——談判——客戶追蹤——簽約——售后服務。

房地產(chǎn)銷售的業(yè)務流程：

尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶追蹤——簽約——入轉—售后服務。

透過近兩個月的實踐，基本上掌握了公司的工作流程，并且能夠獨立的完成工作。并能獨立的計算房屋總價、簽定商品房買賣合同。如：維修金=總房款x2%、產(chǎn)證費=300、契稅=總房款x3%、保險費=貸款額x0.05%x年限、交易印花稅=總房款x0.03%等等。還有了解到在一個公司上班工作態(tài)度是十分重要的，一般老板都喜歡工作努力的員工。與同事的相處也是十分重要，因為一個公司就是一個團隊，一個項目的完成是需要一個好的團隊共同完成的，如果沒有一個和睦、團結的團隊，項目是不能順利完成的。透過這兩個月實踐發(fā)現(xiàn)公司在營銷過程中也存在一些問題，下面我主要以在房產(chǎn)銷售過程中發(fā)現(xiàn)的問題來談談我的看法。

一、由于銷售人員對產(chǎn)品不熟悉、對競爭樓盤不了解、迷信自己的個人魅力等原因導致產(chǎn)品介紹不詳實。解決的辦法是：樓盤公開銷售以前的銷售講習，要認真學習，確實了解及熟讀所有資料。進入銷售場時，應針對周圍環(huán)境，對具體產(chǎn)品再做詳細了解。多講多練，不斷修正自己的促詞。隨時請教老員工和部門主管。端正銷售觀念，明確讓客戶認可自己應有尺度，房屋買賣才是最終目的。

二、由于現(xiàn)場繁忙，沒有空閑、自以為客戶追蹤效果不大、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠，同一客戶，害怕重復追蹤原因未做客戶追蹤的解決辦法：每日設立規(guī)定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動追蹤。電話追蹤或人員拜訪，都應事先想好理由和措詞，以避免客戶生厭。每日追蹤，記錄在案，分析客戶思考的因素，并且及時回報現(xiàn)場經(jīng)理，相互研討說服的辦法。盡量避免電話游說，能邀請來現(xiàn)場，能夠充分借用各種道具，以提高成交概率。

三、由于客戶對產(chǎn)品不了解，想再作比較、同時選中幾套商鋪猶豫不決、想付定金，但身邊錢很少或沒帶，喜歡卻遲遲不作決定的解決辦法：針對客戶的問題點，再作盡可能的詳細解釋。若客戶來訪兩次或兩次以上，對產(chǎn)品已很了解，則應力促使其早早下決心?？s小客戶選取范圍，肯定他的某項選取，以便及早下定簽約。定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，就應上門收取定金。暗示其他客戶也看中同一套商鋪或商鋪即將調(diào)價，早下決定則早定心。

本次實踐活動令我收獲甚多。

房地產(chǎn)報告 篇2

,受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在 8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。

統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。

從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

14年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。一、實行購房優(yōu)惠政策

(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關費用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。 (五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。

(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

(十四)提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和 “生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。

目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)報告 篇3

一、公司簡介

(一)__發(fā)展史

__是以地產(chǎn)中介業(yè)務為核心全國化發(fā)展的房地產(chǎn)綜合服務體，體系內(nèi)囊括地產(chǎn)、金融和商業(yè)三個部分，業(yè)務范圍涉及房屋全程代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、"央產(chǎn)房"上市交易、權證辦理、按揭貸款、房地產(chǎn)投資咨詢、商鋪租售、寫字樓租售及商品房、空置房、企業(yè)債權房銷售代理等。公司立志成為國內(nèi)在住宅地產(chǎn)經(jīng)紀、金融按揭服務和商業(yè)地產(chǎn)服務方面的領跑者。

(二)__的企業(yè)文化

1、我們的企業(yè)愿景

“行業(yè)的”：讓不動產(chǎn)服務業(yè)走進殿堂

2、我們的使命

對社會：__建立一個有遠大抱負，操守自律，勇于創(chuàng)新，智慧管理的現(xiàn)代服務品牌。

對房地產(chǎn)交易客戶：__有潛力并且渴望具備潛力去給客戶帶給愉悅的不動產(chǎn)服務。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)：__將帶給海量、準確、標準、有深度、使用便捷的不動產(chǎn)資訊。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀人：__幫忙和鼓勵經(jīng)紀人用完美人性(誠實\正直\友善)來共同創(chuàng)造和分享屬于平凡人的尊嚴和非凡成績。

3、我們的核心價值觀

客戶至上：我們明白__的存在對于有房地產(chǎn)需求的客戶來講，意味著是值得信賴和依靠的。

誠實可信：我們能夠沒有聰明的腦袋、漂亮的臉蛋、絢麗的背景，但是我們誠實，我們讓人信任。

團隊作戰(zhàn)：我們正是因為自認在競爭中很弱小才走到一齊，我們只能彼此依靠、彼此關照才能強大。

拼搏進?。何覀儾徽瓶厝魏蜗∪辟Y源，唯有比別人更努力才能取得成功。

二、實習資料

(一)實習所做工作

作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀人，需要在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當?shù)雀黝惤?jīng)濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且從事的該職業(yè)活動也隨社會的經(jīng)濟發(fā)展而進一步拓展，從規(guī)劃設計、建造運籌、經(jīng)營促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全過程，對促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

我的工作資料大致總結如下：

開發(fā)客戶——了解客戶需求——推薦房源——開發(fā)房源——約客戶

看房——帶客戶看房——回訪客戶——回訪業(yè)主——約雙方見面簽約——物業(yè)交割——入住

1.開發(fā)客戶：客戶來源主要分為店面接待、網(wǎng)絡端口、社區(qū)開發(fā)、老資源翻打等。在這幾個月的工作時間里，我的大多數(shù)成交客戶來自于店面接待和網(wǎng)絡端口，這兩種客戶的比較準而且需求明顯，易把握，跟這種客戶務必及時溝通，盡快成交。

2.了解客戶需求：不同的客戶需求也是不一樣的，所以務必要去了解客戶想要什么樣的房子，例如幾居室、房屋朝向、房主是否長租等等。而且客戶的需求也不是一成不變的，我們務必隨時掌握客戶的心理，與客戶溝通，發(fā)現(xiàn)客戶所需，這樣才能更好地為客戶服務。

3.推薦房源：在了解到客戶的需求的同時，我們務必在腦中牢記至少10套房源，以應對客戶各種不同的需求，按客戶的需求去介紹客戶所需的房源，做到想客戶所想，憂客戶所憂。

4.開發(fā)房源：只負責向外出租房子還是遠遠不夠的，我們對客戶出租的同時還得尋找房主，理解房主的出租委托，從而才能進行帶看。而房源的開發(fā)主要來源于店面接待、社區(qū)開發(fā)和老資源等。無疑店面接到的是肯定對外出租的，這樣的房主心誠切急，務必好好把握和維護。

5.約客戶看房：作為房產(chǎn)經(jīng)紀人，沒有帶看肯定不會成交，而帶看之前的約看則成為重中之重。每一天務必給自己的客戶打電話，約出第二天或者之后幾天的客戶出來。而被打煩的客戶比比皆是，我們務必從自己的有效資源中好好把握，挑選最準的客戶，獲得之后的帶看。

6.帶客戶看房：帶客戶看房是成交之前最為重要的一步，每次帶著客戶看一套房是遠遠不夠的，務必帶著客戶多看幾套，使用BAC法則帶看。而且?guī)Э赐局胁粩嗟陌l(fā)現(xiàn)客戶的需求，從而為客戶匹配更為適宜的房源，促進成交!

這次實習，我磨練了堅強的意志;培養(yǎng)了用心向上、勇于進取的心態(tài);擁有了永不服輸、勇于擔當?shù)男愿?得到了一生寶貴的工作經(jīng)驗。

房地產(chǎn)報告 篇4

房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項目財務凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務內(nèi)部收益率27.1%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)站;

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策;

4、XX市房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市政府武政土字[]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化)

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結構調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。(《新華文摘》2001’5)

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁;商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴大;新開工項目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，(《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：

2000年實際 比上年同期+%

占總銷售額的比重(%) 79.5 --

1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2. 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3. 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4. 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5. 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。(《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾)

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較增長11.07%;全市總開工面積1343萬平方米，比19增長3.68%;總竣工面積為454.11萬平方米，比年增長2%;其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

房地產(chǎn)報告 篇5

唐山、秦皇島兩市中專生源調(diào)查情況報告

8月22日，學校召開專題會議，研究本年度招生問題。從各方面反饋的情況來看，今年我校招生形勢嚴峻。今年我校計劃招生900人（其中三加二400人、小中專500人），截止8月22日止，包括統(tǒng)招生在內(nèi)，實際預錄取313人，僅完成計劃的1/3。為此，會議研究決定：由五位學校領導分別帶隊，深入全省十一個地市，調(diào)查了解情況，擴大影響，挖掘生源。按照會議分工，由XXX同志帶隊，XXX、XXX同志參加，組成一個小組，赴唐山、秦皇島兩市，與當?shù)亟逃帧⒄修k建立聯(lián)系，為今年補錄打好基礎。

秦唐地區(qū)是我省較發(fā)達的地區(qū)之一。唐山市是我省的老工業(yè)基地，秦皇島市是我省對外開放地區(qū)，兩地經(jīng)濟發(fā)展狀況都比較好，拉動教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。但我校在秦唐兩地招生情況并不理想。今年唐山三加二計劃招生32人，實際投檔14人，小中專計劃招生40人，實際投檔13人；秦皇島三加二計劃招生32人，實際投檔19人，小中專計劃招生40人，實際投檔5人。經(jīng)調(diào)研我們認為主要原因有以下幾點：

1、近年來，秦唐兩地經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，對中等職業(yè)人才實際需求量均較大，中等職業(yè)學校畢業(yè)生就業(yè)情況較好，職業(yè)學校在當?shù)匾搏@得相當?shù)恼J可，其生源規(guī)模也不小。但秦唐兩地市、縣兩級中等專業(yè)學校、中等職業(yè)學校、職業(yè)高中數(shù)量較多，生源需求也非常大。在支持本地中職學校擴大規(guī)模、積極為本地學校組織生源，乃至把本地學校的發(fā)展當作一塊很具有商業(yè)價值的產(chǎn)業(yè)來運作等方面，秦唐兩地市、縣兩級各個部門都表現(xiàn)出較高的積極性。但對待省部屬中專，則基本上采取消極態(tài)度。有些過激的行為甚至傳達到各市、縣中學，部分教師在中考學生填報志愿時，明令學生不得填報省部中專。而學生及家長對老師的建議一般都比較尊重，導致報考我校的學生數(shù)量銳減。

2、高職院校直接對初中畢業(yè)生招收五年一貫制大專對中專生源造成重大沖擊。作為當前我校畢業(yè)生出路的一個重要組成部分，對口升學和三加二大專，一直是省部級中專吸引生源的優(yōu)勢所在。不少初中畢業(yè)生報考中專，實際上就是希望在較短的時間內(nèi)，取得大層次的畢業(yè)文憑。省部屬中專的師資力量，能夠保證使愿意進一步求學、成績較好的學生能夠順利地進入大專層次學校繼續(xù)學習。這也是我校以往取得質(zhì)量較好生源的重要途徑。但對高職院校開放初中畢業(yè)生生源、允許他們招收初中畢業(yè)生，采取五年一貫制直接取得大專層次學歷后，我校這一優(yōu)勢不復存在。我們認為，政策上的不利影響也是導致我校今年生源不好的重要因素。

3、生源基地建設問題。從我們調(diào)研的情況來看，學生報考某所學校，容易受周圍環(huán)境影響。教師的指導意見固然重要，但如果在初中畢業(yè)生的周圍有某個中專學校的學生，特別是該生所在學校在管理、就業(yè)出路等方面做比較好，那么畢業(yè)生極易受到影響而報考該校。我校在秦唐兩地的生源基地建設方面有欠缺，在這一地區(qū)，我校知名度尚嫌不夠。

在到秦唐兩地調(diào)研之前，我們小組三人就此行的有關事項進行了討論。初步確定了“以接觸兩地招辦為主，適當擴大接觸面，走一個縣實地調(diào)研”的工作思路。根據(jù)這一思路，我們確定了以秦市招辦主管中招的副主任張XX和唐市招辦主管中招的副主任趙XX為主攻方向，盡可能廣泛接觸兩地教育局人事，同時與兩地以XX銀行為主的金融系統(tǒng)適當接觸，在過去已有關系的基礎上，盡可能擴大生源。

1、在秦皇島市的工作情況：

我們22日到達秦皇島市，首先與我校79級畢業(yè)生、現(xiàn)任工行秦皇島市分行辦公室主任的XXX、我校84級畢業(yè)生、現(xiàn)任中行秦皇島市分行風險投資管理處處長的XXX取得聯(lián)系，詳細了解了秦皇島市的經(jīng)濟狀況、中等職業(yè)教育狀況以及秦皇島市教育局、招辦的有關情況。我們了解到秦皇島市招辦主管中招的副主任張XX的一些情況和他的社會關系。通過熟人關系，找到秦皇島市XX學院副院長王XX，又由XXX出面，約見了張XX以及市教育局裝備儀器站站長沈XX。事實證明，這種接觸方式比我們直接找招辦、教育局面談來意效果要好。王XX在秦皇島市工作多年，又是XX學院的副院長，與秦市教育局、招辦有著很深的關系。由他介紹我們與張XX、沈XX見面，可以保持相對融洽的氣氛，工作也可以談的更深入一些。我們首先向他們介紹了來意，并誠懇地請他們對我校的招生工作、學校發(fā)展提出寶貴意見。張XX向我們介紹了秦皇島市中等職業(yè)教育狀況、中考以及招生情況，并就當?shù)靥攸c，談了對我校招生工作的一些看法，使我們在思想上受到觸動。與張XX見面的效果比我們預料的要好，張XX不僅答應在今年中專補錄中，盡可能多地給予支持，還表示：他本人對我校包括招生、建立生源基地等在內(nèi)的所有工作，會提供力所能及的幫助。我們邀請他在方便的時候，到我校來實地考察，他也愉快地接受了。

2、在唐山市的工作情況：

有了在秦皇島市的工作經(jīng)驗，我們決定在唐山市也依此法而行。我們先通過熟人關系找到了唐山市教育局教研室主任田XX、唐山師范學院XX系主任王XX，通過他們找到了唐市招辦主管中招的副主任趙XX，通過XX銀行的關系找到了市教育局基教處的楊X。與在秦皇島市的經(jīng)歷大體相同，趙XX、田XX和楊X給我們介紹了唐山市中等職業(yè)教育狀況、中考以及招生情況，趙XX就唐山市中招生源特點，特別強調(diào)了中等職業(yè)學校出口――畢業(yè)生就業(yè)渠道――對生源的直接影響，也談了他本人對我校招生宣傳工作力度不夠的看法，也使我們受到了一些啟發(fā)。與趙XX見面的效果也比較好，趙XX答應在今年中專補錄中，盡可能多地給予支持，對其他工作，也會提供力所能及的幫助。除此之外，趙XX提議我們到縣里去走動走動，搞搞調(diào)研，看看縣里的一些職業(yè)中學是如何來做“招生”這篇文章的。

按照趙XX的推薦，我們來到了唐山轄內(nèi)各縣市中經(jīng)濟發(fā)展、教育發(fā)展都比較突出的XX市，重點考察當?shù)貙W校的招生情況。我們找到我校畢業(yè)生房XX，并通過他與XX銀行王XX行長等人見了面，了解了XX市經(jīng)濟和教育等情況。我們實地感受到了一些學校在招生方面的工作力度。僅在我們住宿的工會招待處中，我們見到了華北煤炭醫(yī)學院與當?shù)貙W校聯(lián)辦高職學院的橫幅，以及學院招生的大幅宣傳材料。我們還見到了河北法商職業(yè)學院設在該地的招生點。招生點里，從學院介紹、招生簡章，到學院學科設置、畢業(yè)去向等招生材料應有盡有。我們還重點了解了XX市職教中心招生情況，他們的招生口號是“學本領、拿文憑、保就業(yè)”，聲稱“只要學生不挑揀，畢業(yè)后全部推薦工作”。他們的招生點遍布全市，在全市有較大影響。比較而言，可以看出我校在招生工作方面的差距。

從我們調(diào)查了解的情況來看，政策影響和生源的地方保護主義，是導致我校今年招生不好的.主要原因。對這種情況，僅靠我們自身的力量，恐怕不足以改變。除此之外，我們認為尚有以下問題需要引起我們注意。

1、宣傳力度不夠。我校社會知名度尚嫌不高。據(jù)我們在XX市調(diào)研了解的情況，學校在當?shù)孛麣獠淮蟆Ｔ诮鹑谛袠I(yè)內(nèi)部，學校有一些名氣，但出了系統(tǒng)，別人甚至不知道有這么個學校，有的即使表示知道，但聽說已停止招生多年了。還有的問：你們是不是第一年招生？由此可見，我校的宣傳力度一定要跟上。

2、生源基地問題。我們學校建校時間不短，在學校管理、專業(yè)設置等方面，已經(jīng)形成自己的風格和優(yōu)勢。但在生源基地建設方面，始終是一塊“軟肋”。我們沒有固定的、較大規(guī)模的生源基地，招生一般都是“撒胡椒面”，沒有重點。我們認為，這是導致我校生源沒有后勁的重要原因。

針對上述問題，我們提出建議如下：

1、加在宣傳力度，利用報紙、廣告等多種宣傳媒體，廣泛宣傳學校的辦學條件、辦學規(guī)模等，以在社會上樹立良好形象為主攻方向，達到擴大影響的目的。同時強化學校管理，利用學生及其家長，做好“口碑宣傳”這塊文章。

2、盡快建立自已的生源基地。采取分步走戰(zhàn)略，首先與全省各地市招辦、教育局建立良好而持久的關系，爭取他們對學校的支持。其次，在全省挑選一部分生源大縣，建立自己的招生點，同時給予招生點招生優(yōu)惠政策，激發(fā)招生點招生人員的積極性。待積累經(jīng)驗、形成規(guī)模后，再注意輻射全省。

3、下大力氣，廣開畢業(yè)生就業(yè)渠道?！俺隹凇睍惩ǎ潜ＷC“進口”規(guī)模、生源質(zhì)量的有力措施。經(jīng)過調(diào)查了解，我們發(fā)現(xiàn)，有許多農(nóng)村的生源，因為家庭經(jīng)濟狀況等原因，迫切希望能縮短孩子的受教育時間，盡快給孩子找到一份工作，使他們能盡早自食其力。而且，這部分學生質(zhì)量一般都比較好，如何爭取到這部分生源，是擺在我們面前的一個重要問題。

房地產(chǎn)報告 篇6

前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結合執(zhí)行工作實際，總結實踐的基礎上，對此展開了調(diào)研。

一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況

1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對房地產(chǎn)進行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。

2、案件特點

(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進行騰空遷出房內(nèi)居住人時，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過激行為來阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機煽動，抗拒執(zhí)行。同時，不動產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時完成了強制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時有發(fā)生。

(2)"棄房斷供"逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經(jīng)濟下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房價時買入，如今變成了"負資產(chǎn)"，債務人無力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流，房產(chǎn)被強制拍賣，且拍賣的價格低于房產(chǎn)的市場價格。同時，隨著我國推行誠信體系的建設，對信用缺失的"棄房斷供"債務人的懲戒力度必將加大，不良紀錄將記入債務人的誠信檔案。

(3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強制執(zhí)行對象?我國法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來困惑。對農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產(chǎn)的認定等問題，現(xiàn)行法律法規(guī)之間對上述問題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強，司法實踐中認定與否的隨意性大、執(zhí)行的標準不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。

(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當前我國正處于經(jīng)濟轉型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來認定。因此，在司法實踐中，因上述附屬權利未隨所有權轉移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而引起糾紛也正在增多。

二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義

房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權對房地產(chǎn)的狀況信息進行全面客觀調(diào)查，并將所調(diào)查的狀況信息在處置過程中向相關權利人、利害關系人公示公開的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項制度來建立有以下五方面的意義：

1、維護司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權對房地產(chǎn)的信息全面客觀地進行調(diào)查，并將所調(diào)查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對稱的問題。避免個別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競買人占有優(yōu)勢，也避免不了解現(xiàn)狀的競買人的競買風險，營造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護了司法拍賣的公信力。

2、保護執(zhí)行當事人及相關權利人的合法權益。通過公開房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買人全面了解拍賣標的現(xiàn)狀、減少顧慮，處置價格也就自然而然地體現(xiàn)市場價格，避免了評估價格和成效價格的過度懸殊。

3、減縮受托拍賣機構暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并要求拍賣機構在處置過程中全面公開，向社會公眾全面展示拍賣標的現(xiàn)狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。

4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項制度建立，執(zhí)行人員就必須對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實價值和瑕疵，而進行權錢交易的情況。

5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責任，但拍賣后給買受人帶來的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠使競買人充分了解標的物，同時有效化解司法拍賣后的衍生問題。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則

執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則：

1、主動、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過程中，應依職權主動調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，防止因責任心不強、怠于履行調(diào)查義務而出現(xiàn)意外情況。充分認識到現(xiàn)狀調(diào)查不主動就被動。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性，主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調(diào)查進行全面考慮，采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度"，就是要對某一職能部門或單位、個人的調(diào)查，預設更多的可能性，盡可能一次性全面調(diào)查，加強調(diào)查的質(zhì)量和效率。

2、及時性原則。只有及時調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評估公司，才能讓相關權利人及時完整地參與財產(chǎn)的評估、拍賣過程，避免評估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時調(diào)查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設偽造房地產(chǎn)的權利負擔。

3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應保持中立身份，有責任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況，并依法保護包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權利人的合法權益，對權利人的權利平等地審查保護。

4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務部門，掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門對解決房地產(chǎn)的問題更為專業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過征詢房地產(chǎn)管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風險。

5、現(xiàn)場調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就必須堅持現(xiàn)場調(diào)查的原則。否則就無從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權利負擔和利害關系人情況。

四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容

1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實際存在

房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進行評估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應前往現(xiàn)場調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。

(1)調(diào)查核實實際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結構、地址等事項相吻合。

(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應注意物上代位的調(diào)查，如有無替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補償款。如有應該及時查封、凍結、扣劃。

(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應由相關部門出具證明材料。

(4)執(zhí)行人員還須認真核對產(chǎn)權薄未予登記的財產(chǎn)，如電梯、通風管道、消防設備等。上述財產(chǎn)是不可分割的附屬財產(chǎn)，處置前應在查封清單中列明，在評估報告中反映，避免因核實情況不明確而被拆除轉移，或因未釋明買受人競買后投訴。

2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀

對房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無辦理建設工程規(guī)劃許可證(俗稱報建手續(xù))，以及是否按建設工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進行建設。對土地使用權的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設計要點。

(1)建筑物有無辦理建設工程規(guī)劃許可證或是否符合報建內(nèi)容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對房地產(chǎn)處置前，還應從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報建材料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建筑物現(xiàn)場進行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨院的房地產(chǎn)時要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產(chǎn)，即使有報建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對違章建筑的實際占有、使用權，給買受人設置障礙。

(2)違章建筑是否拆除應視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應及時委托測繪、評估，處置過程中告知買受人可補辦相關手續(xù);對于需要拆除的違章建筑，可評估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。

(3)有利于評估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評估結論。執(zhí)行實踐中，土地使用權不同的功能規(guī)劃價格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在或將來的規(guī)劃為商住用地，也會直接影響評估價格。司法實務中，容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設計要點。所謂規(guī)劃設計要點，就是對宗地上將來的地上建筑物規(guī)劃建設的要求。宗地的規(guī)劃設計要點對評估價及至以后的市場價影響也是很大的。比如，規(guī)劃設計要點中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評估價及相應的市場價也會高，反之，就會降低。如果處置裸地，應先征求規(guī)劃部門對該宗地的規(guī)劃設計要點，以利于評估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評估結論。

(4)建設工程規(guī)劃許可證(報建手續(xù))是確定無證建筑產(chǎn)權人的'重要依據(jù)。因為辦理建設工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權，所以，如果沒有相反的證據(jù)，一般都可以憑建設工程規(guī)劃許可證(報建手續(xù))確定無證建筑的產(chǎn)權人。

(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時，實物分割必須符合規(guī)劃設計。在執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問題，分割也就意味著改變原來的規(guī)劃設計，所以，能否分割應征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復作為分割依據(jù)。YJS21.cOm

3、調(diào)查房地產(chǎn)權屬狀況

根據(jù)相關法律規(guī)定，法院只能對被執(zhí)行人有權屬的房地產(chǎn)進行處置。這里所指權屬是廣義的權屬。不僅包括所有權，亦包括享有其他有交換價值的權利。在財產(chǎn)處置前應當對拍賣財產(chǎn)的權屬進行必要的調(diào)查。

(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況

(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當時未強調(diào)房產(chǎn)過戶先要進行土地過戶，所以，房產(chǎn)在土地未進行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。

(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，在執(zhí)行個人債務或刑事罰金、沒收個人財產(chǎn)等案件時，應該核實有無法定的共同所有權人。

4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀

(1)有關房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定?！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構筑物、附屬設施轉讓的，其所占用的土地使用權一并轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建筑物、構筑物、附屬設施一并轉讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權必須一致。

(2)實踐中存在房、地產(chǎn)權不一致的情況。在執(zhí)行實踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計劃經(jīng)濟時代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調(diào)劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權登記(對于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權屬情況)。

(3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產(chǎn)權分別登記在不同的產(chǎn)權人名下的情況，如果有一產(chǎn)權人不是被執(zhí)行人，應征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應改用其他執(zhí)行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時，應考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產(chǎn)有登記，土地無確權登記的，處置后只裁定確認房產(chǎn)的所有權轉移。

(4)對于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地無產(chǎn)權登記的，應及時向土地管理部門征詢是否可以補辦產(chǎn)權登記，以利于買受人及時辦理過戶。

(5)對于確無法房地一并處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風險。

5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀

(1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據(jù)相關法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，應區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設有租賃權時，可實行帶租拍賣，也可剔除租賃權、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對房地產(chǎn)的評估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執(zhí)行人一個人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。

(2)對于無證建筑，調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權利人。執(zhí)行實踐中，無證建筑的產(chǎn)權由于缺乏產(chǎn)權公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應直接認定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應進行全面深入的調(diào)查。

(3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。

一、被執(zhí)行人自己占有;

二、租賃給他人占有;

三、無償由他人占有;

四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;

五、被其他人無理強行占有;

六、因與產(chǎn)權人存有買賣合同而實際占有;

七、是空置。

對于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認真深入調(diào)查。因為對于租賃占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應區(qū)分不同的情形予以判斷。

(3)因租賃合同而占有，應嚴格審查初始占有的時間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權利人的利益。應詳細調(diào)查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權設定后還是設定前租賃占有。

(4)被執(zhí)行唯一住房應調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對象的人數(shù)，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。

6、調(diào)查權利負擔的現(xiàn)狀

(1)權利負擔的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權利負擔包括法定優(yōu)先權、擔保物權、物權化的債權即租賃權等。執(zhí)行實踐中，可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權主要是建筑工程款優(yōu)先權、購房者請求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權、購房消費者優(yōu)先權，擔保物權主要是抵押權。

(2)調(diào)查權利負擔現(xiàn)狀的作用。

一、有利于及時保護相關權利人在房地產(chǎn)查封、評估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權益。各相關權利人可作為利害關系人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知于拍賣日到場的權利;法定優(yōu)先權人、擔保物權人如作為執(zhí)行債權人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價格的權利。

二、有利于及時解決拍賣前應解決的權利沖突。如擔保物權或其他優(yōu)先權與租賃權、用益物權的沖突;擔保物權與購房消費者的優(yōu)先權之間的沖突，消費者優(yōu)先權與建筑工程款優(yōu)先權之間的沖突。

三、有利于相關權利人及時主張權利。如承租權人享有優(yōu)先購買權、繼續(xù)承租權。另外，擔保物權人、法定優(yōu)先權人可直接在執(zhí)行程序中或其通過他法律途徑主張優(yōu)先受償權。

四、有利于及時確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔保物權、法定優(yōu)先權的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無益處置。

五、有利于評估公司作出與權利負擔相符的評估結論。比如，附租約拍賣的房地產(chǎn)，在評估階段就要考慮到所附租約對價格的影響，特別是長期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對處置價格的影響是巨大的;流拍后由申請執(zhí)行人或執(zhí)行債權人抵債，抵債價格與抵償?shù)膫鶆战痤~不具公平性。

7、調(diào)查權利限制(查封)的現(xiàn)狀

根據(jù)法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級法院指定執(zhí)行、提級執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來說，只有查封法院才有權處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實踐中，出現(xiàn)無權處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進行了長時間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據(jù)現(xiàn)有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機關之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達回證中未備注查封、輪候查封情況。

五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議

1、進一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據(jù)、標準、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過程應當向社會和當事人公開，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應向相關權利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權等內(nèi)容，房地產(chǎn)的評估、拍賣的程序和結果等重點環(huán)節(jié)和重點事項應當及時告知各方當事人，全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。

2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機制。國土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設管理部門等相關職能部門應協(xié)助法院全面及時查詢有關房地產(chǎn)權屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關工程項目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對于被執(zhí)行人正在申請辦理涉案項目規(guī)劃審批手續(xù)的應按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關手續(xù)，并向社會批露有關信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應及時回復和協(xié)助采取相關措施。

3、法院執(zhí)行機構繼續(xù)規(guī)范對房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對房地產(chǎn)案件的特點，法院應結合實際，及時總結經(jīng)驗，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產(chǎn)處置前應當調(diào)查的事項清單，統(tǒng)一調(diào)查步驟和標準，明確調(diào)查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當事人全面了解拍賣標的，降低執(zhí)行風險。

房地產(chǎn)報告 篇7

報告顯示，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)市場集中度加速提升，百強企業(yè)占市場份額首次超過40%。同時，規(guī)模效應開始顯現(xiàn)，盈利能力加速分化，行業(yè)資源向大規(guī)模企業(yè)集聚，“強者恒強、快者愈快”的定律在行業(yè)中的作用更加顯著。

同時，由于土地成本走高等原因，百強房企凈利潤率持續(xù)走低，凈利潤增長率仍明顯低于企業(yè)營收增長率。

20房地產(chǎn)市場進入新一輪的休整期，將面臨更加復雜的環(huán)境和嚴格的監(jiān)管。報告認為，在調(diào)控作用下熱點城市市場的量價將逐步回調(diào)，“分化”延續(xù)，行業(yè)洗牌加速;同時，特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍海市場的發(fā)展機遇不斷顯現(xiàn)。在此背景下，房產(chǎn)企業(yè)同時面對可能被淘汰的窘境和新的投資機遇，特別是年房企銷售將開啟“5000億”時代，行業(yè)集中度進一步提升，邁向寡頭壟斷競爭。另一方面，競爭加劇，“大魚吃小魚”成為常態(tài)，行業(yè)格局面臨又一輪洗牌。

2017中國房產(chǎn)百強企業(yè)“前三甲為：恒大、萬科、碧桂園，三家房企年銷售額也同時突破3000億。

”TOP10”的房企銷售額均值達2185.7億元，為百強企業(yè)均值的4.6倍，同比增長率均值達56.8%，市場份額提升至18.6%，行業(yè)集中度提升。另一方面，企業(yè)凈利潤率因規(guī)模差異呈現(xiàn)出遞減趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

百強企業(yè)銷售規(guī)模也再度擴大，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。受益于規(guī)模和品牌效應的擴大，百強企業(yè)銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7、16.9個百分點，行業(yè)領先優(yōu)勢進一步彰顯。

房企開發(fā)的熱點方面，一二線城市仍是百強企業(yè)拼殺的高地，20百強企業(yè)中前50位企業(yè)重點項目中來自一二線城市的銷售額占比達83.9%;受重點二線城市市場成交熱度上升的影響，來自二線城市的銷售額占比最高，達56.9%，二線城市對百強企業(yè)的業(yè)績貢獻愈發(fā)凸顯。從年新增土地儲備的城市來看，百強企業(yè)在杭州、南京、上海、蘇州、天津等銷售成交額漲幅較高的城市明顯加大了土地投資力度。

此外，越來越多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始探索多元發(fā)展，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。“互聯(lián)網(wǎng)+”逐漸滲透全產(chǎn)業(yè)鏈，大數(shù)據(jù)營銷、社區(qū)O2O、房地產(chǎn)眾籌等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)創(chuàng)新紛紛亮相，更新了客戶的購買和居住體驗。

百強企業(yè)第四的保利地產(chǎn)的負責人稱，“保利地產(chǎn)開拓了房地產(chǎn)投資咨詢、中介和互聯(lián)網(wǎng)金融的綜合服務模式，為高凈值人群提供有效的資產(chǎn)管理服務。”可見，房產(chǎn)和金融、互聯(lián)網(wǎng)的融合在新時期越來越普遍，房地產(chǎn)的金融屬性或許越來越深刻，也反過來推動房價的劇烈變化。

展望2017，自去年7月中央嚴控資產(chǎn)泡沫后，房產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不斷出臺，對融資渠道的限制也擴大至私募資管，2017年房企將面臨資金和銷售方面的雙方監(jiān)管。部分大筆投融資擴張的企業(yè)，尤其對于在熱點城市投資集中的部分房企，將面臨較大流動性壓力和債務風險。面臨多方面的壓力，或許百強房企將進一步“增收不增利”，徘徊中進入“薄利多銷”的時代。

房地產(chǎn)報告 篇8

1月5日石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，向社會公開石家莊房地產(chǎn)市場運行分析。官方數(shù)據(jù)顯示，20石家莊房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，商品房上市成交大幅增長，商品住房供求平衡量增價穩(wěn)，商業(yè)辦公用房庫存繼續(xù)增大，二手房成交降幅逐步收窄。預計石家莊房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

去年商品房成交面積同比增41%

石市住房局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年全年石家莊市區(qū)共發(fā)放商品房預售許可證152個，涉及市區(qū)77個項目，上市面積806萬平方米，同比增長36%。

去年市區(qū)全年商品房成交面積為672萬平方米，同比增長41%；成交金額達到了482億元，同比增長51%。

從房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2014年石家莊市區(qū)商品房成交均價為7173元/平方米，同比增長7%。

在上市量和成交量、房價同比齊漲的同時，市場也出現(xiàn)了庫存增大的問題。住房局官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商品房累計可售面積為1041萬平方米，其中商品住房為522萬平方米，商業(yè)辦公類用房為472萬平方米。

2014年石家莊市區(qū)新建商品住房上市面積566萬平方米，同比增長58%；成交量為552萬平方米，同比增長52%；市區(qū)新建商品住房成交均價為6410元/平方米，同比增長1%。

從新建商品住房供求比數(shù)據(jù)1、03：1來看，省會房地產(chǎn)市場供求基本平衡。按成交面積劃分，90-144平方米的房產(chǎn)成交量占到總成交量的63%；按購買人群劃分，本市居民購買量占總成交量87%。

“2014年市區(qū)新建商品住房成交量先抑后揚”，石市住房局相關負責人表示，這主要是因為大量樓盤年中集中上市，有效帶動了成交量的增長。同時，受取消限購、央行發(fā)布新“首套房認定”等政策疊加效應影響，購買力得到進一步釋放。

“石市購房者仍以剛性需求和改善性需求為主”，該負責人介紹，住房局官方統(tǒng)計顯示，石市成交價在6000元至8000元左右、位置沿二環(huán)周邊的項目、面積在90-130平方米的中小戶型，仍是市場主體剛、改需型購房者的首選，銷售占到全部成交樓盤將近53%；而中心城區(qū)主推大戶型，均價甚至高達1、5萬元左右的高端項目，銷售形勢不樂觀。

昨日石市住房局還公開了最貼近市場的典型樓盤現(xiàn)實成交均價數(shù)據(jù)。根據(jù)住房局在石家莊城區(qū)選定的120個典型樓盤數(shù)據(jù)分析顯示，自2014年5月以來，現(xiàn)實成交均價一直保持平穩(wěn)。去年12月份市區(qū)商品住宅現(xiàn)實成交均價達到8500元/平方米，二手住房均價達到8600元/平方米。

按照住房局官方數(shù)據(jù)顯示，2014年石市商業(yè)辦公類用房上市量為177萬平方米，同比下降1%；成交量87萬平方米，同比增長13%；成交均價為1、298萬元/平方米，同比增長34%；供求比為2、02：1，供大于求。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商業(yè)辦公類用房累計可售472萬平方米，按照2014年月均成交7萬平方米的速度計算，完全消化掉現(xiàn)有庫存，需要67個月，已經(jīng)超過正常庫存消化周期。

2014年市區(qū)二手房共成交173萬平方米，同比下降14%；成交金額92億元，同比下降15%，成交均價5338元/平方米，同比下降1%。

從二手房成交結構看，成交集中在兩室戶型為主，面積多集中在90平方米以下。此類戶型成交總面積達到77萬平方米，占到二手房總成交量的45%，主要購房人群仍以首次置業(yè)為主；從成交價格看，學區(qū)房、周邊交通配套成熟、小區(qū)成規(guī)模且在左右建成的小區(qū)，成交量與價格不斷走高。

石市住房局相關人士預測，20石家莊房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。預計市場供給量將進一步增加。年將有大量樓盤集中上市，持續(xù)的簽約備案將帶動成交量的增長；伴隨不動產(chǎn)登記制度和推出房產(chǎn)稅等政策預期，將使前期過度投資的房產(chǎn)以及城中村改造產(chǎn)生的多余回遷房等存量房逐步釋放出來，形成二手房房源供給。

隨著石家莊行政區(qū)劃的調(diào)整，更多的城市周邊郊縣人口吸納至城市范圍之內(nèi)，剛性需求群體擴大，將會有效激發(fā)樓市整體活力；居住“房改房”和住房面積相對較小的群體，其購買力在取消限購后得到釋放，改善性需求將有所增加；另外，金融政策的調(diào)整，將促使購買力進一步增強。

在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場不具備大幅調(diào)整空間；開發(fā)企業(yè)、金融機構和購房人對房地產(chǎn)市場的預期已趨于理性，預計2015年房價應保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢。

由于商業(yè)用房價格較高，消費者投資逐漸趨于理性，以及經(jīng)濟形勢下行、商業(yè)經(jīng)營不景氣及電商的快速發(fā)展等因素影響，商業(yè)辦公用房的銷售困難，今后一段時間仍將以消化庫存為主。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、改善性、舒適性及高端的需求越來越多樣化，開發(fā)企業(yè)將注重樓盤品質(zhì)化、風格化、差異化，滿足消費者追求個性化的需求，同質(zhì)化樓盤將逐步減少。

■2014年石家莊市區(qū)——

商品房上市面積806萬平方米，同比增36%

成交面積672萬平方米，同比增41%

成交金額482億元，同比增51%

成交均價7173元/平方米，同比增7%

上市面積566萬平方米，同比增58%

成交面積552萬平方米，同比增52%

成交均價6410元/平方米，同比增1%

上市面積為177萬平方米，同比降1%

成交面積87萬平方米，同比增13%

成交均價1、298萬元/平方米，同比增34%

成交面積173萬平方米，同比降14%

成交金額92億元，同比降15%

成交均價5338元/平方米，同比降1%

房地產(chǎn)報告 篇9

一談起市調(diào)這個老生常談的話題，似乎其中已沒什么新意，然而在實際的工作過程中，還有很多地方還值得一談，

對于跨國公司來講，市調(diào)是決策前的必修課，每一步?jīng)Q策必須通過市調(diào)得到數(shù)據(jù)，根據(jù)各種工具或模型得出結論。而對于大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)而言，經(jīng)驗在決策的過程中經(jīng)驗的比重大于數(shù)據(jù)。于是乎，在市調(diào)行業(yè)就出現(xiàn)了2種不同的學說，一種以跨國公司和4A廣告公司為代表，認為進行決策是必須進行各項市調(diào)的，市調(diào)的數(shù)據(jù)結論是決策的依據(jù) ，這種方式暫時稱之為數(shù)字化；而國內(nèi)企業(yè)往往根據(jù)決策者自己以往的經(jīng)驗和自己在市場上走訪的所見所聞進行決策，并且不乏成功的案例，這種方式暫時稱之為模糊化。其實在電子領域，數(shù)字和模糊是并行存在的，是相互服務的，模糊運算是數(shù)字運算的高級階段，但必須以數(shù)字運算為基礎。市調(diào)也是這樣，應以市調(diào)的數(shù)據(jù)為基礎，但必須通過智慧理智的大腦加工方可運用。

筆者主觀上反對一切數(shù)字化，數(shù)字客觀上可以反映一定的事實，但數(shù)字也會和我們開玩笑的。我們都想知道自己的“上帝”想要什么，其實，“上帝”自己也不知道自己想要什么，“上帝”也會向我們說慌的，因為他們有虛榮心。他們大多情況下會把自己光彩的一面展現(xiàn)在你的面前，脆弱的一面深藏在心底，而決定其實際行動的因素，還是心底的東西。筆者最近作了一個藥品的問卷調(diào)查，問受訪者，除了療效，您還對產(chǎn)品的哪方面感興趣，結果有的對起效速度感興趣，有的對是否有副作用感興趣，有的對服用是否方便感興趣……但對包裝感興趣的是少之又少，如果真的按照“上帝”的意思，那你就大錯特錯了，“上帝”這么回答，只是告訴你，包裝是外部的東西，我對藥品之外的花花綠綠的不感興趣。實際上，在多年的實踐中，同樣的商品，“上帝”一定會選擇他認為精美的那個包裝的。還有一項，問題是，您治療這種疾病，您會采取的方法是什么，60%的受訪者會回答我要按療程服用藥品，從根本治療，一小部分選擇服用速效的藥品頂一下就可以。如果這是真的，市場上口服中藥的份額一定高于速效藥品，而實際上，速效藥品的銷售額是口服中藥的5倍！就連可口可樂當年也輕信了“上帝”的建議，改變了口味，導致市場份額的直線下滑……由此可見，數(shù)字化的市場調(diào)研要使用慎重！

筆者主觀上也反對完全脫離數(shù)字化調(diào)研，靠主觀臆斷，俗稱“拍腦門”，

國內(nèi)靠“拍腦門”經(jīng)營的企業(yè)比比皆是，每天都有大量因“拍錯了腦門”而走上不歸之路。雖然有很多的成功企業(yè)，常年不衰，但這些企業(yè)的核心力量不是科學的決策體系，而是靠杰出的領導人，這個（部分）人憑借其對市場的高度理解，對行業(yè)的前瞻性，制定出合乎市場潮流的決策，使企業(yè)走向成功。但這并不能使企業(yè)成為百年企業(yè)，永續(xù)經(jīng)營?？v觀世界500強，都是有理性的管理機制和科學的決策系統(tǒng)。因此，數(shù)字化調(diào)研的基礎性作用不可忽略，決策前必須有調(diào)研實施。前幾期一位老師曾發(fā)表文章，批駁有些公司市場調(diào)研一大圈后，終于得出結論：老虎吃肉，羊吃草，意為調(diào)研和主觀觀察的結果是一致的。但是，對于大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營者而言，雖知老虎吃肉，但不敢肯定是真吃肉還是假吃肉，愛吃什么肉，能吃多少肉，因此雖然在正確的方向上進行投資，心里還是有很大的危機感。一旦花費資金進行調(diào)研，知道老虎真的吃肉，愛吃馬肉，一次能吃半匹馬，這樣一來投資者的心中就豁然開朗了，以前躊躇的東西被證實了，下一步該如何進行以至于整體如何操作也就有了譜。

筆者認為，調(diào)研的最高境界是數(shù)字化基礎上的模糊化，即首先有了數(shù)字的調(diào)研信息，然后運用豐富的經(jīng)驗和實地的市場走訪對數(shù)字進行甄別和消化。項目投資或重大決策之前，必須進行詳實的市場調(diào)研，取得準確的數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)取得的過程中，問卷設計要結合心理學，盡量使受訪者的真實想法反映出來；在訪問過程中，要仔細分析受訪者的每一個反映，剝掉他虛榮的外衣，引導其說出心里話。即使有了相對準確的調(diào)研數(shù)據(jù)，也還要和宏觀的市場環(huán)境對比，看這樣的微觀是否會產(chǎn)生這樣的宏觀，是否和現(xiàn)在的市場趨勢相符，如果出現(xiàn)了差別，那就說明你的調(diào)研在某方面出現(xiàn)了偏差，或調(diào)研不全面，調(diào)研結果不能解釋現(xiàn)有的市場情況。只有這樣反復比對，反復分析，豐富的經(jīng)驗加上市場洞察力再加上準確的調(diào)研數(shù)據(jù)，調(diào)研的數(shù)字化與模糊化相結合，決策就會在大方向上不會偏離，還可根據(jù)目前的形勢出一支奇兵，使企業(yè)在正確的道路上不斷前進。

房地產(chǎn)報告 篇10

第一， 多微笑。

微笑反映了一個人的素質(zhì)和道德風貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。

俗話說“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當客戶一進門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點也不嚴肅，親和力很強，這就是她的優(yōu)勢。

第二， 會說話。

說話是一門藝術，掌握了說話的技巧就掌握了藝術的精髓。會說話就是會尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學問，你謙讓他人，就會贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。

在這方面我深感會說話的好處。那是兩年前，一個學姐借我的小音箱給新生們放音樂教歌，我很高興的將小音箱雙手奉上。當時我們在大操場，學姐把音量放到最大聲后面的同學還是聽不見，說實話她當時如果把音箱還給我時說聲音太小，用不上，我定會有些失望?？墒俏衣牭降膮s是：“謝謝你，你的音箱很精致很漂亮，在寢室是很實用的?！蔽衣犃送Ω吲d的，對她的印象也很好。

在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調(diào)、怎樣說、說什么是至關重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會對客戶說：“您方便留個號碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動打電話通知您?！边@時客戶都會留號碼的?；蛘哒f：“您的電話是13……”一般客戶都會把自己的號碼接下去的。如果客戶不愿意留號碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了。”或者說：“留個吧，不然我們經(jīng)理會罵的?！边@時候，客戶都會產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號碼也是十分不情愿的。

我們面對的客戶性格多種多樣，這就要求銷售代表善于抓住對方心理。有些客戶性格溫和，你說什么他就比較認同什么，遇上這樣的客戶房子就比較好銷售了，第一天看完房第二天就來交定金了。有些客戶喜歡吹牛、喜歡炫耀，他在你面前總是說他家在哪有房，房子的地段裝修建材怎么怎么樣，他甚至比你還會銷售。這時候你不能把你的想法強加給他，而是耐心聽他講完。如果他覺得他的虛榮心滿足了，你的成交率也就高了。有些客戶卻是寡言少語，對什么都不發(fā)表意見，但是他心里什么都清楚，這時候你就要挑重點說了，否則就是白費口舌。如果他覺得某一點很在理符合他心意，他自然會附和你。還有些客戶優(yōu)柔寡斷、猶豫不絕，雖然經(jīng)常來售樓部，但是就是遲遲不訂房。他一會兒覺得俊峰華庭的房比這便宜，一會兒覺得鴻城·歐洲假日的房子戶型比這好。這時候就要使用些技巧了。那時正在銷售代表犯難的時候，我們經(jīng)理一句話就把問題解決了。她對那個客戶說這個戶型只剩一套房了，有好幾個客戶在等，再不定下來就賣給別人了。這話一說那就緊張了，立即要求我們把房子留住，然后取銀行取錢定好了房。這就叫做激將法，對于銷售很適用。

第三， 要有自己的人脈網(wǎng)，合理處理自己和同事的關系。

正所謂，一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。一個人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因為任何人都不愿和他交往，這使他陷入了孤立無援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關系網(wǎng)應更廣，基礎更深才行。建立起人際關系網(wǎng)的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關，還與她的人脈有關所以說公司要找有經(jīng)驗的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經(jīng)驗豐富，而且積累的人際關系也廣。從而老客戶帶動新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。

銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己?！懊總€人都會銷售，而且都在不停的銷售自己?！变N售主管張姐對我說。是的。會銷售自己才是會銷售。得到老板得到同事的認可都是在銷售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會有良好的銷售結果。

房地產(chǎn)報告 篇11

市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市政府工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

市以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動資金。

市現(xiàn)有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恒實擔保、誠信擔保、信合擔保、恒順擔保等，此20多家擔保公司現(xiàn)擔保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營性貸款進行扶持，截止20xx年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區(qū)該司所經(jīng)營的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區(qū)首家擔保公司，在我市現(xiàn)有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩(wěn)健經(jīng)營”為準則，擔保業(yè)務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專業(yè)從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業(yè)融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的智力型現(xiàn)代化企業(yè)。

信泰擔保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規(guī)劃草案相吻合，加快城市規(guī)劃建設，促進經(jīng)濟發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發(fā)展業(yè)務：

（1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；

（2）、現(xiàn)有市企業(yè)法人經(jīng)營性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續(xù)復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個體工商戶提供有效的流動資金；

（3）、隨著城市的有效規(guī)劃，城市建設的加快發(fā)展，開拓新的市場空間大。

（1）、專業(yè)把控風險--公司股東來自電機、貿(mào)易、蓄電池等相關行業(yè)，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；

（2）、專業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業(yè)經(jīng)驗；

（3）、專業(yè)服務—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個人經(jīng)營貸款服務，目標客戶明確。

六、合作效益及風險分析：

風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。

其次，事后風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優(yōu)勢更是無可替代的，中行直貸的`項目出現(xiàn)風險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現(xiàn)性不佳。信泰擔保有限公司的現(xiàn)金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之后更加靈活的處理手段進行風險化解。

合作優(yōu)勢：信泰擔保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現(xiàn)出靈活多變的為不同企業(yè)設計專用的融資方案模式，大大節(jié)省了企業(yè)主的時間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。

另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸后管理和貸款風險化解方面的規(guī)范和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。

擔保公司與銀行合作是長期發(fā)展的趨勢，發(fā)達的民營企業(yè)、正規(guī)金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進的關系，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那么金融機構在為小企業(yè)提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問題能得到有效緩解，形成正規(guī)金融機構、投資擔保公司、中小企業(yè)三方共贏的良好局面，為經(jīng)濟的發(fā)展注入活力。

房地產(chǎn)報告 篇12

4月蔡甸區(qū)有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交?？偣┑孛娣e145648?O，成交總建筑面積156351?O，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/?O。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規(guī)范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場的日漸規(guī)范將促進房地產(chǎn)市場的成熟。

旅游區(qū)成交地價高于老城區(qū)地價3倍。蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價939元/?O競得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動全區(qū)的商品房成交價。

截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042?O，總建筑面積1038645?O。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗?？偝鲎屆娣e為749750?O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對此區(qū)域的商務及政務配套的規(guī)劃，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積為581780?O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)勢力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預示著開發(fā)商的品牌及實力都較高。

4月中心城區(qū)有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。

4月開盤項目呈現(xiàn)出以下幾個特征：

武昌片區(qū)開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區(qū)有8個，其中武昌中心區(qū)有4個，光谷南湖片區(qū)有4個。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/?O左右，又是保利開發(fā)商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/?O，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。

萬元項目增多。本月有5個10000元/?O左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/?O，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質(zhì)及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀。回暖信息還有待觀察。而高端高品質(zhì)項目的需求市場，由于其項目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：204月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。

本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。

價格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于20。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區(qū)，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，2008年4月全市累計成交面積38.04萬?O ，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。

全市小結：

土地市場上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預示著武漢市場對開發(fā)商的品牌及實力都抬高了門檻。

全市市場價漲量跌。本月價格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)年底的下跌之勢，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。

市場理性回歸，市民置業(yè)以性價比優(yōu)先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔心不買還漲的沖動已經(jīng)消失。武漢市場真正進入買方市場。

4月成交量最高的是武昌和關山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口片區(qū)的價格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房價擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。

武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢，而中心區(qū)的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示著回暖尚待觀察。

區(qū)域市場小結：

片區(qū)價格平穩(wěn)。各片區(qū)價格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。目前的房價處于穩(wěn)定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價值日益凸顯。

房地產(chǎn)報告 篇13

在這次將近三個月的實習后，不管是在做事還是在做人方面都收獲了很多。現(xiàn)在很多行業(yè)都是要我們營銷和行政人員的，隨著時代的不斷進步，經(jīng)濟的不斷發(fā)展和知識的不斷更新要求我們要不斷的學習，學習，再學習!

21世紀的營銷教育是素質(zhì)教育。在知識經(jīng)濟時代，營銷教育培養(yǎng)的是高素質(zhì)的“通才”，教師不僅僅是傳授專業(yè)知識，更重要的是給學生創(chuàng)造一個有利的學習、生活氛圍，本著能構建完善的知識結構和能力結構，拓寬知識背景和能力基礎的原則，讓學生學會“做人、做事、做學問”。

21世紀的營銷教育是終身教育。在知識經(jīng)濟時代，學校教育再也不是一次性為學生準備一切的教育，學習的社會化、社會化學習是教育更普遍的形式，終身教育是營銷教育的主要目標，一個人只要有一、二個月不學習，就會落后，營銷人員將不斷回歸教育，“活到老、學到老”正是為此需要做了很恰當?shù)脑忈尅?/p>

我們在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之過急，剛剛做房產(chǎn)置業(yè)顧問一個對所售房源不了解，手上也沒有很誠心的客戶，約出來帶看都是比較困難的所以說新人的話三個月不開單都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定會簽單的，做事要一步一個腳印，踏踏實實的，不要想一口吃一個胖子，所以還是要有耐心。當然自學能力也是很重要的，在學校什么事都有老師教導的，但是在社會上有不懂的東西沒有人會主動去指導你的，只能通過自己不斷的學習去解決疑難問題。

不管做什么工作起先都是要給自己定一個目標，然后向自己制定的目標不斷地努力，一個人只有有了目標才會更有激情。在工作上要不懂就問，多多學習。而做人上，一定要老實，不能太狡猾，在別人尋求幫助的時候能幫到的一定去幫，不能幫的也盡自己最大的努力去幫。

3年的大學生活幫助我構建了豐富知識體系及知識框架，社會是我終生需要不斷學習并通過實踐不斷豐富自身生活技能的一所大學。畢業(yè)實習是學生大學學習完成全部課程后的最重要的實踐環(huán)節(jié)。通過畢業(yè)實習可以使我們學生更直接接觸企業(yè)，進一步了解企業(yè)實際，全面深刻地認識企業(yè)實際運營過程，熟悉和掌握市場經(jīng)濟條件下企業(yè)的運營規(guī)律，特別是企業(yè)市場營銷工作的基本規(guī)律;了解企業(yè)運營、活動過程中存在的問題和改革的難點問題，并通過撰寫實習報告，使學生學會綜合應用所學知識，提高分析和解決企業(yè)市場營銷問題的能力，并為撰寫畢業(yè)(設計)論文做好準備。在這將進三個月的實習時間里，我在我的實習單位了解和研究了企業(yè)主要的一些基本情況和問題，了解到當今房地產(chǎn)事業(yè)仍然是很吃香的一門行業(yè)，在石家莊幾乎每天都會有接近120套房子會在中介公司成交掉，即使是國家嚴重控制房產(chǎn)并且針對房產(chǎn)出臺很多政策但是對房產(chǎn)是似乎影響不是很大的，因為畢竟買房子的還是要買的。其實，當今房產(chǎn)對中國的經(jīng)濟起到很大的推動作用，如果哪天一旦房產(chǎn)行業(yè)蕭條了，相信對中國的經(jīng)濟是一個很大的打擊的。所以我堅信房地產(chǎn)行業(yè)還是中國最大的發(fā)展行業(yè)的。

本次實習是我大學生活重要的里程碑，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固，工作能力也得到了鍛煉;其次，本次實習開闊了我的視野，使我對現(xiàn)在的企業(yè)營銷，工作生活有所了解，我對置業(yè)顧問的行程也有了進一步的掌握;此外，我還結交了許多朋友、學長學姐，我們在一起相互交流，相互促進。因為我知道只有和他們深入接觸你才會更加了解會計工作的實質(zhì)、經(jīng)驗、方法。為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎。

房地產(chǎn)報告 篇14

1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。

土地價格：元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡

(1)步行約10分鐘可至A市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近A市小學。

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的`優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，和被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4,占全市建設系統(tǒng)投資65，占全市固定資產(chǎn)投資12.6。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25和35，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14，帶動相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，20xx年到20xx年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42，年增幅達16。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95以上購房戶均為房改房換房。

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

住宅小區(qū)詳細情況如表：

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