地產(chǎn)分析報告。

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地產(chǎn)分析報告(篇1)

XXXXX有限公司急需流動資金，向我公司申請短期借款XXX萬元，期限XXX個月。劉在平、XXX于XXX年XX月XX日進行了實地調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、項目概況

1、項目名稱：XXX項目。

2、開發(fā)商名稱：重慶XXXX有限公司 3、項目地理位置

該項目位于XXXX。該方案北面為XXX，南面是XXX，西面緊鄰XXXX，西南為XXX，東面為XXX;地理位置優(yōu)越，交通便捷，是城市居住的休閑的重要節(jié)點。本項目為兩個地塊：其中[G11-3/05]地塊，該地塊相對高差較小，地塊內(nèi)部地勢平坦，用地呈不規(guī)則矩形，南北長約59米，東西長約52米，該地塊建設(shè)用地面積XXX平方米;[G11-11-1/04]地塊，該地塊南低北高，南北高差約10米，用地呈不規(guī)則矩形，南北長約180米，東西長約200米，該地塊建設(shè)用地面積XX平方米，本項目總建設(shè)用地面積為XXX平方米。 4、項目工程概況

該項目XXX項目，XXX項目位于XX，占地XXX畝，總建筑面積XXX萬平方米，用以建設(shè)XXXX市場及XXX住宅小區(qū)、XXXX大酒店三大項目,XXXX。

目前三期項目已取得重慶市規(guī)劃局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字號第XXXX號)，規(guī)劃內(nèi)容主要有：

一是建設(shè)用地總面積XXX㎡;

二是地上計容總建筑面積XXX㎡，XXX棟多層商業(yè)配套門面，其中XX 地塊為二棟多層商業(yè)配套門面(14-15號樓)，建筑面積XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地塊為(7-13號樓)，建筑面積XXXX平方米建筑高度為8.1米;六棟高層住宅樓(1-6號樓)，建筑面積XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商業(yè)、吊層商業(yè)裙房，建筑面積XXXX平方米;四班幼兒園，建筑面積XXX平方米。地上總建筑面積XXXX平方米。

三是地上容積率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。

該公司擬建地下部分包括：負一層車庫及設(shè)備用房，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米;負二層車庫，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米。地下總建筑面積：XXX平方米

5、項目前期投入情況

“XXXX”項目所有土地已于XXXX年取得，土地出讓金已全部繳納，XXX年XX月XX日取得土地使用證(XX房地證XX字第XX號XX㎡、XX房地證XX字第XX號XX㎡)。拆遷安置費已按規(guī)定支付。目前正在辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。

二、重慶恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況

3、實際控制人簡介

XX有限公司董事長王一霏，男、現(xiàn)年XX歲，無黨派人士，高級工程師。XXXX年至XXX年任武勝縣第六建筑工程隊施工員;XXX年至XXXX年任第六建筑隊副隊長，并任XXX副總指揮;XX年至XX年在重慶XX;XX年至XX年任任XX負責人、副隊長;XXX年至XX年任XX公司經(jīng)理，XX;XX年創(chuàng)建XX有限公司，并任董事長兼總經(jīng)理(期間任XXX會員);XX年當選XX。

4、重慶XXXX有限公司主要經(jīng)營情況

XXX有限公司成立于XX年，注冊資本XX萬元，XXX級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等。現(xiàn)有員工XX人，擁有專業(yè)技術(shù)人員XX人，大專以上學歷XX人。相繼開發(fā)了“XX”、“XX”、XXX萬平方米園林景觀社區(qū)——“XX”以及我國XX地區(qū)最大的汽摩整車及配件市場——“XXX市場”，在重慶第二大城市XXX萬平方米“XXX”，第一期純商業(yè)步行街已竣工投入使用，經(jīng)營效果良好?，F(xiàn)資產(chǎn)按市場公允價值總額近XXX億元。

“XXX”項目位于XXX區(qū)商業(yè)文化步行街，是XXX區(qū)第一個舊城改造工程，樓高XX層，總建筑面積XXX萬㎡，總投資XXX億元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在銷售方面創(chuàng)造了重慶房地產(chǎn)行業(yè)銷售奇跡，在很短的時間里，達到了100%的銷售率和入住率，

作為XXX區(qū)標志性建筑物，已形成以“XXX”為中心的集購物、休閑、娛樂、餐飲和醫(yī)藥為一體的重慶五大商圈之一。

“XXX”項目地處XX，占地XX萬㎡，總建筑面積XX萬㎡，總投資XX億元，該項目于XX年元月破土動工，XX年XX月XX日全面竣工。小區(qū)租售超過XXX%，并成功引進知名企業(yè)新世紀百貨連鎖超市和重慶小天鵝天星商務(wù)酒店入駐。

XXXXX XXXXX

三、XXXX有限公司財務(wù)情況 1、財務(wù)報表情況

說明： (1)現(xiàn)金。 (2)應收賬款 (3)其他應收款 (4)XXX (5)XXX

(6)目前銀行借款XXXX萬元，主要是XXXXX經(jīng)營性貸款。

說明： XXXXX

4、信用狀況分析

(1)貸款、民間融資情況和還款記錄

(2)對外擔保記錄描述 未查到有對外擔保記錄 (3)訴訟記錄 未查詢到訴訟記錄

(4)法定代表人和高管人員的個人信用記錄 無逾期記錄。

(5)其它商業(yè)或社會信用 較好

四、本次貸款抵押物基本情況

1、XXXXX自愿將位于重慶市XXXX地塊，面積為XXX平方米(約XXX畝)的國有出讓商住用土地使用權(quán)作為該筆借款的抵押。該地塊屬“XXXX”項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XXX萬元/畝，總價值可達XXX萬元，抵押率為XXX%。

2、XXXXX

五、貸款用途和還款來源 1、貸款用途

“XXX”三期項目國土規(guī)劃手續(xù)已辦理完畢，正在辦理建設(shè)規(guī)劃和施工許可手續(xù)，急需上繳配套費等，按大渡口配套費XXX元/㎡計算，需要配套費XX萬元，因該公司前期項目占用資金較大，大部門商業(yè)正在銷售之中，資金一時籌措未到位，因此向我公司申請短期貸款XXX萬元，用于支付“XXX”三期項目配套費。

2、還款來源

六、風險和擔保措施 1、風險分析

該項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，國家調(diào)控政策對此有一定影響。但考慮到該項目地理位置好，大部分地用于市場建設(shè)，且鄰近已形成成熟的汽車市場和陶瓷市場，銷售前景看好，有別于其他情況的商業(yè)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目,因此，與之比較受政策影響相對較小。

2、擔保措施

(1)XXX自愿將位于XXXX號地塊使用權(quán)作為該筆借款的抵押，該地塊屬“XX項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XX萬元/畝，總價值可達XX萬元，土地證號為XX房地證XX字第XX號，土地面積XX㎡(約XX畝)。

(2) 重慶XX股東XXX、BBB、CCC承擔連帶擔保責任。 (3)XXXX。

七、綜合評估結(jié)論

XXX有限公司借款主體合法，其公司經(jīng)營正常，借款用途明確，抵押物價值充足，

地產(chǎn)分析報告(篇2)

對于萬達很多朋友都并不陌生,萬達最早發(fā)家就是做地產(chǎn)的,萬達逐漸壯大,成為很多人投資的目標。對于投資萬達地產(chǎn),一定不要沖動,理智的投資才能在商戰(zhàn)中取得不敗之地。下面為大家推薦萬達地產(chǎn)股票分析報告,感興趣的朋友可以關(guān)注。

一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個特點:

宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。

2008年金融危機爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟,增大內(nèi)需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異?；钴S,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月,全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%?？偟膩碚f,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。

行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴重。我國土地為政府所壟斷,國家競標拍賣土地,從而使土地價格提升,進而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升?！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬達,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

在可預見的未來,我國二、三、四線城市房價還有很大的上漲和投資空間,成為房地產(chǎn)公司新的投資目標。房地產(chǎn)行業(yè)在相當長的一段時間內(nèi)投資價值依然巨大,保障性住房將成為投資熱點。同時,大規(guī)模,有實力的企業(yè)將瓜分整個房地產(chǎn)市場,利于不敗之地,互相之間競爭將更加慘烈。

二、公司的基本面分析

2.1 萬達公司在行業(yè)中的地位

萬達公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),經(jīng)過20多年的持續(xù)努力,萬達在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場上,萬達以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。2011年1-7月公司累計銷售面積643.6萬平方米,累計銷售金額747.3億元,同比分別增長62.58%和65.36%。預計萬達全年銷售業(yè)績在1300億左右,上半年已完成過半,在同類房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。公司堅持普通住宅開發(fā)和快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略,在當前弱勢市場中顯現(xiàn)出良好的效果。預計公司下半年仍可維持較高銷售增速。萬達公司銷售面積,營業(yè)額,凈利潤等指標都位居全國前列。同時,公司資產(chǎn)負債率為77.85%,真實資產(chǎn)負債率為36.82%,資產(chǎn)負債情況健康。期末公司持有現(xiàn)金408億元,較2010年末增長30億元。公司有足夠的資金實力進行優(yōu)質(zhì)項目的獲取和收購。與前幾年的龍頭老大的地位相比,近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化,恒大,中海,保利等公司已經(jīng)對其產(chǎn)生了巨大威脅,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已是幾大寡頭群雄割據(jù)的時代。競爭空前慘烈。但萬達公司規(guī)模巨大,依然在競爭中處于優(yōu)勢地位。發(fā)展勢頭良好。

2.2 萬達公司的區(qū)位分析

萬達總公司位于深圳。深圳投資需求平穩(wěn)增長,房地產(chǎn)投資增長迅速。2010年上半年市完成固定資產(chǎn)投資727.3億元,增長11.1%,增長速度較上年同期低2.7個百分點。其中,基本建設(shè)投資440.2億元,增長6.7%,占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過了60%;由于上年基數(shù)較低,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速,累計投資205.7億元,增長16.8%,增速同比大幅提高了26.3個百分點。深圳經(jīng)濟水平高,人均收入高,人民購買意愿強烈,消費需求穩(wěn)定增長,商品銷售暢旺。深圳工業(yè)快速增長,效益顯著提高,人均可支配收入高,購買欲望強烈。

2.2.1 深圳的人口分析

2010年末常住人口1035.79萬人,其中戶籍人口251.03萬人。包括流動人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬人。屬于人口密集型城市。深圳是一個移民城市,最顯著的特點便是外來人口居多,人口壓力過大,也造成土地開發(fā)過快。在剛剛公布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》的文件顯示,深圳土地利用已接近極限。購買需求大,矛盾尖銳。

2.2.2 國家政策的扶植

深圳位于珠江三角洲東岸,隸屬廣東省,副省級城市,與香港陸地相連。在國家政策支持下,經(jīng)過近30年深圳從一個南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代國際化城市,創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。對于我國的門戶,國家給予很高的扶植政策。2009年4月下旬放開了限制港澳臺居民只能購買一套房的規(guī)定。這意味著深圳樓市的投資大門再度向港澳臺居民打開,“限外令”放開,實際上是給深圳樓市帶來了一波新的購房需求。這無疑對于萬達來說是一種機遇。

三、萬達公司的股利政策分析

3.1 股利支付方式分析

萬達公司的(組合)支付方式多樣。上市公司的利潤分配有三種主要方式:一是以上市公司當年利潤派發(fā)現(xiàn)金;二是以公司當年利潤派發(fā)股本;三是以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。萬達從1992年到2007年的16 年間,8 年送股,5年轉(zhuǎn)增,每年都實施現(xiàn)金分紅。從具體支付形式的組合來看,有“派現(xiàn)”、“派現(xiàn)+送股”、“派現(xiàn)+轉(zhuǎn)增”以及“派現(xiàn)+送股+轉(zhuǎn)增”等四種模式。需要指出的是,萬達從未以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。

3.2 萬達公司收益面分析

持續(xù)高資本回報。有研究表明, 萬達是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年實施現(xiàn)金分紅的公司。不考慮送股和轉(zhuǎn)增,僅狹義或現(xiàn)金股利支付率16 年年均即達27.08%;考慮送股的廣義股利支付率(每股按1 元折算,但不考慮公積金轉(zhuǎn)增股本)16 年年均高達43.18%,遠高于證監(jiān)會規(guī)范再融資新規(guī):最近三年以現(xiàn)金或股票方式累計分配的利潤不少于最近三年實現(xiàn)的年均可分配利潤的百分之三十。由于萬達從2002 年開始高比例轉(zhuǎn)增(此前無轉(zhuǎn)增,此后的2005 年沒有轉(zhuǎn)增),以2002 年的股本為基數(shù),僅通過轉(zhuǎn)增給股東的累計回報即達908%。換言之,如果投資者在2003 年初買入萬達股票并持股不賣,則其現(xiàn)在的股份將增長9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事實上,1991 年以來,萬達股本規(guī)模擴張74 倍;以2007 年底的股價計算,17 年來萬達市值增長210 倍。因此,萬達是一家高度重視資本回報的企業(yè),在中國這樣一個股東意識極其淡薄、股東文化極其薄弱的新興市場,這是極其難能可貴的。

3.3 萬達公司留存收益比例分析

萬達公司持續(xù)高比例留存。從另一個角度看,16 年來,萬達凈利留存率年均高達72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股計算,平均每年留存的每股收益為0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明顯,高比例留存與高資本回報這一看似不可協(xié)調(diào)的悖論在萬達這里達到了持續(xù)的均衡和統(tǒng)一。

四、萬達公司的管理模式分析

4.1萬達公司經(jīng)營模式分析

經(jīng)營專業(yè)化。萬達集團選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求,更是集團決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。萬達在早期的發(fā)展過程中,先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù),曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當然、由分散經(jīng)營風險的作用,隨著市場競爭的日益激烈,多元化業(yè)務(wù)使萬達應接不暇,甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個競爭的市場中生存和發(fā)展,就必須具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢。萬達作為一家新興的企業(yè),要獲得經(jīng)營優(yōu)勢,就必須審時度勢,了解自身的特點,對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行有機的整合,有揚有棄。整合和揚棄的過程,實際上就是對資源重新組合的過程,也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用,是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。

4.2 萬達公司的財務(wù)政策分析

為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長,萬達公司對原有的,被視為成熟的政策進行調(diào)整。采取更為積極的財務(wù)政策,這幾年,萬達建立了財務(wù)結(jié)算中心,集中統(tǒng)一資金調(diào)度,對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是,萬達財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間,就內(nèi)部來說,可以進一步壓縮管理成本;就外部來說,可以改變過去較為謹慎的做法,積極拓展外部融資空間。從另一角度來說,如果萬達地產(chǎn)的盈利水平遠遠高于銀行貸款利率水平,這發(fā)行債券,可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。

4.3 萬達公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

萬達公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理。進一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,萬達除了房地產(chǎn)外,還發(fā)展了商貿(mào),加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資,部分業(yè)務(wù)實際上并不能給萬達帶來多大利潤,但增加了萬達不少的管理成本。萬達的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應當進一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中,比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出,因為萬達在這些業(yè)務(wù)方面沒有優(yōu)勢可言。對于萬達的策略性投資,也應當采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下,包括萬達在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想,事事親力親為,但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此,一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標;另一方面,強強攜手,密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。

五、萬達公司的競爭力分析

5.1 萬達的競爭力優(yōu)勢分析

顧客和潛在顧客對萬達品牌的評價都較高。市場一般公眾認為萬達的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性;萬達住戶/業(yè)主認為萬達的社區(qū)文化氣氛和萬達的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費群對于萬達優(yōu)勢認同的差異的營銷含義是:一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。

優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬達的企業(yè)文化主要有四個特點:客戶是我們永遠的伙伴;人才是萬達的資本;“陽光的照亮體制”;持續(xù)的增長和領(lǐng)跑。正是萬達的企業(yè)文化為他在管理,開發(fā),銷銷等活動中提供無形的引導,使他們總是關(guān)注客戶,重視人才,提供員工平等的發(fā)展機會,不斷實現(xiàn)自己新的目標。 l 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬達根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線,這樣使得專業(yè)分工更強,各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù),每一個過程都得到高度關(guān)注。

具有前瞻的戰(zhàn)略眼光。戰(zhàn)略調(diào)整背景:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對環(huán)境更多的關(guān)注,政府的科學發(fā)展號召。戰(zhàn)略調(diào)整方向:實現(xiàn)從營銷的萬達往技術(shù)的萬達轉(zhuǎn)型。所作的努力:2008年在東莞建立萬達建筑實驗中心,緊接著又在上海成立第二個中心。這兩個中心是發(fā)動機,也是培訓中心。我們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā),同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進行培訓。如今承擔CSR(社會責任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,這算是我對企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保,講可持續(xù),如今不僅是一種責任,也是一種能力,一種競爭力。

研究開發(fā)能力強。萬達專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標準住宅的4 個版本基本成型,已經(jīng)有超過12 個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標準方面的創(chuàng)新超過60 項.通過創(chuàng)新研究部的努力,萬達有幾十項專利正在申報.萬達產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細節(jié)處理上,讓業(yè)主能在萬達開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬達高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。

5.2萬達的競爭力劣勢分析

重視顧客,文化建設(shè),但對員工關(guān)注不夠,員工滿意度不是很高。 l 各城市顧客的評價不一。而在萬達住戶中,深圳的萬達住戶對萬達的滿意程

度最高,而北京的萬達住戶對萬達的滿意程度最差,從而推薦率也最差。說明在某些城市萬達的住房,服務(wù)等有待提高。

對以房地產(chǎn)為主導業(yè)務(wù)的萬達來說,土地資源和土地成本的限制,是影響萬達地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素,不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè),萬達在管理上少了許多國企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬達說獲得的.可開發(fā)土地,較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制,迫使萬達只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬達帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。

六.公司財務(wù)狀況分析

6.1盈利能力分析

企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。萬達企業(yè)作為房地產(chǎn)住房開發(fā)公司,在整個房地產(chǎn)行業(yè)居于重要地位。萬達有一套自己的盈利模式,主要是專注于商品住宅的開發(fā),業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績更多來源于規(guī)模擴張。

6.1.1凈資產(chǎn)收益率分析

萬達08到10年的凈資產(chǎn)收益率分別為12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趨勢。萬達的凈資產(chǎn)收益率較同行業(yè)來說一直處于行業(yè)前列。在全球性金融危機的影響下,仍保持了較好的收益率。凈資產(chǎn)收益高,說明企業(yè)資本運營效益好,企業(yè)權(quán)益資本獲利能力較強。2011年政府對房地產(chǎn)的政策逐步出臺,對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進一步加強,2011年的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率顯現(xiàn)下降趨勢,前三季的凈資產(chǎn)收益率由10年的8.13%下降到7.64%。

6.1.2總資產(chǎn)收益率分析

08年到10年,總資產(chǎn)收益率分別為3.38%,3.87%和3.38%,萬達的資產(chǎn)總額呈現(xiàn)先上升后下降的態(tài)勢,2011年前三季總資產(chǎn)收益率也顯現(xiàn)下降趨勢。2008年到2009年總資產(chǎn)的增加沒有帶來凈利潤的同等增加,導致公司的總資產(chǎn)報酬率降低,表明公司利用資產(chǎn)創(chuàng)造利潤不斷降低?？傎Y產(chǎn)收益率的下降趨勢也表明公司的資產(chǎn)利用效率減弱?？傎Y產(chǎn)報酬率低于行業(yè)整體平均水平。

6.2.1長期償債能力分析

資產(chǎn)負債率表明100元資產(chǎn)中有多少來自于負債。在長期償債能力分析中,資產(chǎn)負債率反映了債權(quán)人受保護的程度。萬達近年來進行了較大規(guī)模的股權(quán)融資和債券融資,但保持了較為穩(wěn)定的資產(chǎn)負債率。萬達08、09、10年的資產(chǎn)負債率分別為67.44%、67.00%、74、69%,說明企業(yè)資產(chǎn)中有一半來自于負債。萬達在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負債占總資產(chǎn)的比重較高,償債壓力大,這是由于房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中需要大量資金的原因。與A股市場資產(chǎn)負債率相比,萬達近三年來資產(chǎn)負債率略低與A股市場。

6.2.2 短期償債能力分析

在短期償債能力分析中,流動比率是一個重要指標。08年流動比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情況良好使流動比率增加,10年的流動比率下降與國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的關(guān)系。2010年流動比率的下降說明其償還流動負債的能力有所減弱,需企業(yè)在這方面加以調(diào)節(jié)。但萬達A的速凍比率較低,這是由于萬達的存貨較多,在萬達流動資產(chǎn)當中,存貨高達858.9億,其中擬開發(fā)的土地占了存貨的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房產(chǎn)。企業(yè)流動比率高于速凍比率,這是由于房地產(chǎn)企業(yè)在收到預售的樓款時,只能計入流動負債中的預收賬款,相應的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)。

6.3營運能力分析

6.3.1應收賬款周轉(zhuǎn)率分析

應收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)賒銷凈收入與應收賬款和應收票據(jù)平均余額的比率,用來衡量應收款項的變現(xiàn)能力。從2008年到2010年,萬達的應收賬款周轉(zhuǎn)率分別為48.11%,45.86%,59.76%,整體來看萬達的應收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢,說明應收賬款的回收速度較好,這是由于:一方面對賒款條件和付款期控制的較緊,另一方面預收賬款的增加又說明了萬達有較好的聲譽。2011年前三季度應收賬款周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)相比應收賬款周轉(zhuǎn)率低,這樣會給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來困難,不利于企業(yè)的發(fā)展。

6.3.2存貨周轉(zhuǎn)率分析

存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)銷售水平或營業(yè)水平與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù),反映企業(yè)存貨變現(xiàn)能力和銷貨能力。萬達的存貨主要是以在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品為主。2011年前三季度數(shù)據(jù)顯示,存貨周轉(zhuǎn)率逐漸增加,,原因就在于在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品的增加。

6.3.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

總資產(chǎn)收益率是銷售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率越好該公司資產(chǎn)的增加只要是由于主營業(yè)務(wù)收入的增加,使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,說明總資產(chǎn)使用效率較高,企業(yè)的營運能力較強。

綜合以上數(shù)據(jù)指標,萬達公司財務(wù)狀況在整個房地產(chǎn)行業(yè)中屬于良好,也存在一定的財務(wù)風險。但萬達在房地產(chǎn)行業(yè)樹立了住宅品牌,并為投資者其帶來了穩(wěn)定增長的投資回報。

七 萬達公司的投資分析

7.1 上半年公司經(jīng)營狀況

2011年初,國家下達一系列房價宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)行業(yè)大勢逆轉(zhuǎn),上半年全國房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩,一些主要城市銷售同比下滑。但以快速周轉(zhuǎn)和二三線布局為主要依托的萬達A突顯出高出同行的抗壓能力,在年初銷售數(shù)據(jù)實現(xiàn)開門紅,無論銷售金額和銷售面積都創(chuàng)出了歷史新高,其中1月銷售面積和銷售金額分別比2010年同期增長216.1%和220.8%,環(huán)比去年2010年12月分別增長140%和141%。在同房地產(chǎn)板塊股票中表現(xiàn)非常搶眼。

上半年萬達銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出有如下原因:(1)公司堅持了合理定價、一個月內(nèi)去化率60%的銷售策略;(2)精裝修、小戶型產(chǎn)品競爭力逐漸凸顯,區(qū)域布局合理,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風險較小;(3)開發(fā)速度快,新購土地可迅速轉(zhuǎn)化為新增供應,可售量較為充裕,高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)揮;(4)提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷售策略。

7.2 萬達的核心競爭力分析

財務(wù)狀況良好,資金壓力不大。截止報告期末,公司持有貨幣資金339億元,明顯高于短期有息負債的總和237億元。剔除因銷售增長而增長的收賬款1228億元的影響,按照公司剩余其他負債項目計算的資產(chǎn)負債率僅35.6%。財務(wù)穩(wěn)健且安全性較高,業(yè)績鎖定性強,維持龍頭優(yōu)勢,弱市中仍手持大量現(xiàn)金,為未來持續(xù)投資、經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。

經(jīng)營策略不變,產(chǎn)品定位合理,銷售突出。根據(jù)市場環(huán)境,年初公司就教保守地預計全年開工面積為1329萬平方米,1-9月,公司共實現(xiàn)開工面積1139萬平方米,完成全年計劃數(shù)的85.7%。公司裝修房比例不斷上升,?？傮w來說,根據(jù)公司目前的銷售情況,公司整體經(jīng)營策略不變。截止報告期,公司今年累計新增項目18個,權(quán)益面積約115萬平方米,規(guī)劃建筑面積約323萬平方米?？紤]未來發(fā)展需要,未來公司多考慮謹慎獲取低價、優(yōu)質(zhì)土地資源。

合理調(diào)整全年推盤節(jié)奏,預計全年推盤單月高點已在6月份實現(xiàn),總體平滑了全年銷售分布,減輕了下半年集中推盤的銷售壓力,全年銷售業(yè)績突出。前三季度公司實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,分別比2010年同期增長39.9%和35.9%。報告期末,公司已售未結(jié)項目累計達1208萬平方米,合同金額合計約1380億元。公司2012年全年和2013年部分業(yè)績鎖定。

其它公司不同,萬達在進行ISO9001質(zhì)量管理體系項目時充分結(jié)合了流程再造(BPR)的思想,根據(jù)效率與風險的分析進行了優(yōu)化,而對項目過程的工程質(zhì)量監(jiān)控流程則進行了強化,在服務(wù)質(zhì)量方面也充分反映出以顧客為關(guān)注焦點的思想。設(shè)立有專門的品質(zhì)管理崗,持續(xù)地對管理體系的執(zhí)行情況進行審核,管理體系文件已經(jīng)修改了多次,在日常執(zhí)行過程中,一旦體系出現(xiàn)問題就進行改進。 l

萬達的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持與其它公司不同,、管理的一致性、開放的文化以及對合作伙伴尊重。在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵和文化等六方面全面提升進而形成組織的核心競爭力,并在嚴謹?shù)膱?zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本,也是萬達得以在行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑的動力支持。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬達的最大特色。萬達認為,堅守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,是萬達獲得成功的基石。 l

優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),萬達是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu),每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念,實行“三天無理由退訂”。萬達從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示,比如1998年成立的“萬客會”,便是仿照前者的客戶組織“新地會”成立的。而1997年和2002年分別被萬達定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”,足見萬達一直以來對客戶的尊重和關(guān)注。

7.3 對未來的投資分析

對于下半年市場和行業(yè)走勢,國家政策將進一步體現(xiàn),供求關(guān)系將進一步朝著有利于自住購房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響,商品住房可售存量將有所上升,銷售速度將進一步下降,開發(fā)商資金狀況將進一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加,下半年土地流拍會愈加頻繁,土地價格將面臨下行壓力。與此相對應的是,市場競爭將更趨激烈。

萬達已經(jīng)用速度盡量降低風險。預計公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形勢,維持NAV9.65元/股。預計公司今明兩年股價趨于穩(wěn)步上行態(tài)勢,長遠看上漲空間遠大于下跌空間,當前價位為7.50元左右徘徊,短期趨勢能上升至7.60元左右,中期趨勢上升至8.00元左右,建議適量買入。

地產(chǎn)分析報告(篇3)

流動資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，流動資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現(xiàn)金也有所下降說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。而存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時，短期負債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動負債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。一般認為流動比率應在2：1以上，萬科房地產(chǎn)的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響較小。一般認為，資產(chǎn)負債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。盡管業(yè)績增長勢頭強勁，20受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱，年銷售增長率為41.5%，凈利潤增長率為31.2%,凈利潤增速小于銷售收入。

同時2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個百分點;銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個百分點，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤較高。

的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比增加了53%，可以說經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加

20購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比20增加了92%，但現(xiàn)金流入與年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。

杜邦分析法，又稱杜邦財務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務(wù)比率

指標間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標間的相互影響作用關(guān)系。

(1)凈資產(chǎn)收益率是一個綜合性很強的與公司財務(wù)管理目標相關(guān)性最大的'指標，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從-的增幅較大，說明了企業(yè)的財務(wù)風險小。

(2)權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負債率影響。負債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風險。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負債程度較高，企業(yè)風險較大。

(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

地產(chǎn)分析報告(篇4)

一、成本法

1、 成本應為社會平均成本,即客觀成本

2、 注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

3、 注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明

4、 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

5、 入股的.估價應說明入股后的用途

6、 注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7、 預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

8、 折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)

9、 用成本計算而非成本價

10、 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

二、綜合察看

1、 對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。

2、 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

3、 估價時點是否準確

4、 修正年限是否正確

5、 檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應一致

6、 對采用的方法是否有合理的說明和理由

7、 任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù)，必要時說明

8、 注意利息的計算方式，期限

9、 報告有效期應以報告完成之日為準

10、 現(xiàn)實用途和法定用途相符

11、 一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法

12、 注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)

13、 要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求

14、 最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的

16、 糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況

17、 注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等

18、 保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復

19、 基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確

三、假設(shè)法

1、 預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)

2、 察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

4、 注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

地產(chǎn)分析報告(篇5)

從宏觀經(jīng)濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。

居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車

和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。

中國宏觀經(jīng)濟正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經(jīng)濟發(fā)展歷

程也證明，國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。

國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓

力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。

在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。

由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。

目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。

在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。

流動資產(chǎn):

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流動資產(chǎn):

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00

長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52

商譽 201,689,835.80 201,689,835.80

長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流動資產(chǎn)合計: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動負債:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27

應付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年內(nèi)到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流動負債:

長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06

遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71

非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者權(quán)益:

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流動資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流動負債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

應付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年內(nèi)到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流動負債：

長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

負債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

該公司總資產(chǎn)本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長。

進一步分析可以發(fā)現(xiàn)：

(1)流動資產(chǎn)本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了20.93%。

非流動資產(chǎn)本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，

兩者合計使得總資產(chǎn)增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。

(2)本期總資產(chǎn)的增長主要還是體現(xiàn)在了流動資產(chǎn)的增長上。

如果僅從這一變化來看，該公司資產(chǎn)的流動性有所增強。

盡管流動資產(chǎn)的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長。

存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產(chǎn)的影響為20.06%。

從數(shù)據(jù)中顯示，萬科地產(chǎn)存貨方面在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。

二、其他應收款的增加。cnsjbj.cn

其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產(chǎn)的影響為3.90%，

地產(chǎn)分析報告(篇6)

一、全國樓盤銷售分析情況

2013年,商品房銷售面積130551萬平方米,比上年增長17.3%,增速比1-11月份回落3.5個百分點,比2012年提高15.5個百分點;其中,住宅銷售面積增長17.5%,辦公樓銷售面積增長27.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81428億元,增長26.3%,增速比1-11月份回落4.4個百分點,比2012年提高16.3個百分點;其中,住宅銷售額增長26.6%,辦公樓銷售額增長35.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長18.3%。

二、樓盤銷售分地區(qū)情況

2013年,東部地區(qū)商品房銷售面積63476萬平方米,比上年增長19.3%,增速比1-11月份回落2.9個百分點;銷售額49327億元,增長28.4%,增速回落4.7個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積35191萬平方米,增長16.8%,增速回落5.4個百分點;銷售額16524億元,增長26.9%,增速回落4.9個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積31883萬平方米,增長14.1%,增速回落2.6個百分點;銷售額15576億元,增長19.6%,增速回落3個百分點。

三、開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2013年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元,比上年增長26.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點,比2012年提高13.8個百分點。其中,國內(nèi)貸款19673億元,增長33.1%;利用外資534億元,增長32.8%;自籌資金47425億元,增長21.3%;其他資金54491億元,增長28.9%。在其他資金中,定金及預收款34499億元,增長29.9%;個人按揭貸款14033億元,增長33.3%。

四、房地產(chǎn)樓盤銷售分析總結(jié)

2006年商品房均價1646元/㎡,2007年漲至2300元/㎡,2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,2009年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來,樓市發(fā)生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響xx房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場占有較大份額。

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