幼兒園舉辦大大小小的活動(dòng)，可以根據(jù)幼兒不同的身心發(fā)展的規(guī)律，促進(jìn)其健康成長，同時(shí)，在家長參與的活動(dòng)中，可以拉近親子之間的關(guān)系。為了活動(dòng)的有條不紊，我們提前把方案給撰寫好！那么，關(guān)于幼兒活動(dòng)方案要怎么寫呢？下面，小編為大家整理的“最新樓盤營銷方案八篇”，僅供參考，我們來看看吧！

樓盤營銷方案【篇1】

樓盤營銷策劃方案doc格式

資料介紹：

一、項(xiàng)目前期市場研究與前期策劃階段

（一）市場調(diào)查與市場機(jī)會(huì)分析

1.市場調(diào)查分析

（1）市場調(diào)查與分析

（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析

（3）項(xiàng)目概況分析

（4）項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析

（5）項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析

2.市場機(jī)會(huì)分析

(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評(píng)估分析

(2)策劃區(qū)域競爭對(duì)手設(shè)定

(3)策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會(huì)分析

(4)策劃項(xiàng)目（樓盤）市場機(jī)會(huì)分析

(5)介入市場身份設(shè)定

（二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析

1． 項(xiàng)目市場定位分析

(1)項(xiàng)目總體定位分析

(2)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析

(3)項(xiàng)目價(jià)格定位分析

(4)項(xiàng)目檔次定位分析

(5)項(xiàng)目形象定位分析

(6)項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析

2． 項(xiàng)目建筑策略分析

(1)項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析

(2)項(xiàng)目建筑功能分析

(3)項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)

(4)項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)

(5)項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析

(6)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議

（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定

1.售樓部包裝模式設(shè)定

2.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議

3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定

4.工地圍墻樣式推薦

5.售樓書設(shè)計(jì)

6.海報(bào)設(shè)計(jì)

7.宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)

8.涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)

（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)

1． 項(xiàng)目品牌資源分析

2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定

3． 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議

4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制

（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

1．項(xiàng)目概念塑造

（1）貴陽現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析

（2）本項(xiàng)目概念形成分析

（3）本項(xiàng)目概念升華

（4）本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析

2． 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

（1）項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析

（2）項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析

（3）項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析

（4）項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析

（5）項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析

（6）項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點(diǎn)分析

（7）項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析

（8）項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析

（9）項(xiàng)目的營銷模式賣點(diǎn)分析

（六）項(xiàng)目銷售策略決策

1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策

2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策

3． 項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析

4． 項(xiàng)目公開期策略分析

5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析

6． 銷售后期策略分析

7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策

8． 媒體組合分析建議

9． 銷售組織與管理分析決策

（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析

2． 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析

3． 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析

（八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議

1.銷售前期準(zhǔn)備要案

2.銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排

3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排

4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排

二、測試市場階段

主要以問卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。

三、項(xiàng)目策劃方案決策階段

根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

樓盤營銷方案【篇2】

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，樓盤的數(shù)量也在不斷增加，各大裝飾公司為了在競爭中脫穎而出，必須采取更加科學(xué)的營銷策略。本文將針對(duì)"裝飾公司樓盤營銷方案"這一主題，詳細(xì)分析現(xiàn)有的市場營銷策略及其優(yōu)化方案，以供參考。

一、市場現(xiàn)狀分析

1.樓盤營銷策略落后，效果欠佳

先前的樓盤營銷策略主要采用報(bào)紙、電視臺(tái)等傳統(tǒng)媒介的廣告宣傳，其效果已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的需求，反而成為了形式主義的標(biāo)志。另一方面，由于越來越多的消費(fèi)者更加偏重網(wǎng)絡(luò)，傳統(tǒng)媒介的傳播效果也愈來愈難發(fā)揮。同時(shí)，傳統(tǒng)媒介廣告成本較高，即使能夠吸引一部分關(guān)注，也難以確保消費(fèi)者起到實(shí)際購房作用。

2.市場競爭激烈，價(jià)格戰(zhàn)頻現(xiàn)

市場競爭激烈已是不爭的事實(shí)，價(jià)格戰(zhàn)對(duì)于消費(fèi)者而言顯然更具吸引力。而它的負(fù)面作用是，部分開發(fā)商為了搶占市場份額，不惜降低售價(jià)，犧牲了產(chǎn)品的質(zhì)量，導(dǎo)致消費(fèi)者更加不信任房地產(chǎn)市場。

3.消費(fèi)者需求升級(jí)，注重的是品質(zhì)與體驗(yàn)

現(xiàn)代消費(fèi)者不再是簡單的價(jià)位消費(fèi)者，消費(fèi)者更注重物品質(zhì)量、產(chǎn)品的個(gè)性化、珍視按照預(yù)期的需求得到的產(chǎn)品、注重環(huán)保等方面。此外，他們也更傾向于選擇有特色的房產(chǎn)，注重生活品質(zhì)的提升，因此注重對(duì)樓房環(huán)境、社區(qū)建設(shè)、智能化、舒適度價(jià)值的理解。

二、優(yōu)化方案

1.個(gè)性化定位，以消費(fèi)者為中心

樓盤營銷策略必須從“樓盤”轉(zhuǎn)向“消費(fèi)者”，注重于消費(fèi)者的升級(jí)需求，以定制化和差異化的服務(wù)、產(chǎn)品和附加價(jià)值支持，提升產(chǎn)品競爭力。

2.結(jié)構(gòu)分調(diào)，適應(yīng)多平臺(tái)

今天的消費(fèi)者在流媒體視頻、社交網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)上游戲等網(wǎng)絡(luò)媒介上花費(fèi)了更多的時(shí)間。換句話說，消費(fèi)者在多個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，因此樓盤營銷策略也應(yīng)跟隨進(jìn)行流調(diào)，更多地在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行推銷。

3.與社區(qū)聯(lián)系，提高整體環(huán)境質(zhì)量

整個(gè)市場發(fā)展趨勢是對(duì)社區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高和發(fā)展，因?yàn)橄M(fèi)者注重“品質(zhì)”和“體驗(yàn)”，而這些是在社區(qū)環(huán)境中，整體升級(jí)所帶來的。把樓盤建立在一個(gè)環(huán)境舒適、設(shè)施完善以及與自然環(huán)境相互支持的優(yōu)美空間，這意味著房地產(chǎn)資金支持與各個(gè)方面的相關(guān)公務(wù)的協(xié)作與協(xié)調(diào)。

4.關(guān)注人品質(zhì)，滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求

今天的消費(fèi)者注重風(fēng)格和質(zhì)量，注重與產(chǎn)品相關(guān)的個(gè)性化和時(shí)尚化。因此，開發(fā)商可以根據(jù)不同類型的客戶來設(shè)計(jì)不同類型、風(fēng)格不同的房型，從方案設(shè)計(jì)到具體實(shí)施，對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)輕松、有趣的任務(wù)。

三、總結(jié)

通過以上分析，我們可以看出，為了適應(yīng)樓盤營銷的新趨勢，裝飾公司必須改變以往的營銷模式，更注重消費(fèi)者的需求，著眼于品質(zhì)、個(gè)性和體驗(yàn)。不僅在物品和服務(wù)上，更需要注重整個(gè)環(huán)境、社區(qū)和區(qū)域的建設(shè)，才能真正滿足消費(fèi)者對(duì)生活質(zhì)量的要求。因?yàn)橹挥姓嬲凉M足了消費(fèi)者的需求，才能獲得長久的成功。

樓盤營銷方案【篇3】

2017樓盤營銷策劃方案范文

所謂的房地產(chǎn)營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。下面小編準(zhǔn)備了關(guān)于樓盤的營銷策劃方案，提供給大家參考!

第一部分：項(xiàng)目總括

1. 項(xiàng)目名稱：XX

2. 占地面積：201畝

3. 位置：牡丹路與月季街交叉口

4. 性質(zhì)：住宅用地

5. 建筑形式：小高層為主

第二部分：消費(fèi)者分析

1. 消費(fèi)者主體定位

工作在市區(qū)，生活在郊區(qū)，這種趨勢已經(jīng)越來越深入人心了。距離鄭州市區(qū)僅僅11公里的鄭州高新區(qū)，這個(gè)升值潛力巨大的板塊也將越來越受置業(yè)者的青睞!如今人們買房，不僅僅注重物質(zhì)消費(fèi)，更加在乎精神享受,購房者一直在找尋一種適合自己的生活方式。經(jīng)過分析該項(xiàng)目的地理位置，在該位置新建小區(qū)，主要適合中等收入人群還有一些

2.消費(fèi)者分析

①教職工：該項(xiàng)目的地理位置靠近河南工業(yè)大學(xué)(蓮花街校區(qū))、鄭州大學(xué)新校區(qū)、鄭州輕工業(yè)大學(xué)，但是者幾所學(xué)校附近房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較少，并且這幾所學(xué)校的教職工人數(shù)非常的多，所以這幾所學(xué)校中教職工有很大的消費(fèi)潛力。 ②附近村民：附近的東史馬村、溝趙鄉(xiāng)等都已經(jīng)開始拆遷，附近拆遷的居民是以個(gè)很大的消費(fèi)群體。

③學(xué)生：這里的學(xué)生指的是家境非常富裕的?，F(xiàn)在很多家長擔(dān)心學(xué)校的住宿問題，有能力的家庭會(huì)在學(xué)校附近給自己的子女購買一套住房，而在該地塊處在西大學(xué)城，附近將近有10萬學(xué)生，這也將會(huì)成為一股潛在的需求。

④炒房者：鄭州東部建設(shè)已經(jīng)基本完成，政府已將建設(shè)的重心轉(zhuǎn)向西部開發(fā)區(qū)，目前西部的房價(jià)在鄭州來說處在一個(gè)比較低的水平，西部開發(fā)區(qū)的房價(jià)升值潛力很大，很多炒房的人開始不目光聚集在西部開發(fā)區(qū)，尤其是西大學(xué)城附近。 ④ 其他購房者：主要是生活在市區(qū)舊房里的富人，還有一些新結(jié)婚的人等。

第三部分：項(xiàng)目分析

1.高新區(qū)綜合分析

相對(duì)鄭州目前房價(jià)而言，鄭州西區(qū)房價(jià)偏低，但是由于距離遙遠(yuǎn)總讓人有所猶豫。然而，隨著地鐵的來臨，這一切都迎刃而解，越來越多的購房者將目光投向了

這里。于是，也促使開發(fā)商紛紛搶攤西區(qū)。同時(shí)，政府也順應(yīng)市場發(fā)展要求，加大了對(duì)西區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的支持力度，高新區(qū)管委會(huì)成立專門的工作小組進(jìn)駐一些高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來扶持其開發(fā)，便是一個(gè)有力的佐證。于此相對(duì)應(yīng)的是，經(jīng)過20年的建設(shè)，鄭州高新區(qū)已成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的高地，形成電子信息等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和軟件服務(wù)外包等七大特色產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)造了20個(gè)世界或全國第一，已成為自主創(chuàng)新的高地，有各類科技人才近4萬人，科技人才密度位居河南之首。

同時(shí)，以鄭大為代表的幾所大學(xué)的入駐，極大地刺激了西區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)的活躍程度。伴隨著將來配套設(shè)施的不斷完善，多條交通道路的暢通，諸多高科技企業(yè)的入駐，西區(qū)的未來讓人期待。以鄭大新區(qū)為例，僅教職工住宅就有4200余戶，加上在校師生，達(dá)10萬余人。周圍還有河工大、解放軍信息工程大學(xué)等一批名校，輻射帶動(dòng)效應(yīng)巨大高新區(qū)在不斷地成長和成熟，高品質(zhì)的住宅配套也日漸成為其發(fā)展的必須。作為鄭州西區(qū)的重要組成部分，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)具有不可比擬的交通優(yōu)勢及適宜人居的生態(tài)環(huán)境，這將使其成為眾商家來鄭投資興業(yè)的沃土，有著巨大的開發(fā)潛力。

2. 優(yōu)勢

①鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心開始向西部開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移。而現(xiàn)在該改地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)增長的旺盛時(shí)期。

②該地塊處于西大學(xué)城邊，人口流動(dòng)非常的大，流動(dòng)人口使得該地區(qū)的房地產(chǎn)具有一個(gè)潛在的消費(fèi)群體。

③由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于旺盛時(shí)期，許多投資者和消費(fèi)者開始將目光投向西部開發(fā)區(qū)，并且西部房價(jià)在一直增長，許多投資者開始在西部投資。

④目前國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款控制的比較寬松。

⑤由于地鐵即將建好，并且該項(xiàng)目距離科學(xué)大道只有1000米，交通非常的便利。

3.劣勢

①該地段附近的大部分人的收入水平處于中等偏下。

②由于西部開發(fā)區(qū)剛開始建設(shè)不久，現(xiàn)在很多設(shè)施不完善。

樓盤營銷方案【篇4】

1，樓盤戶數(shù)樓盤每平方價(jià)位樓盤周邊設(shè)施是否齊全（學(xué)校醫(yī)院商場交通）以及你自己對(duì)這個(gè)樓盤的認(rèn)知。以上決定樓盤的入住率。2，了解這個(gè)樓盤的物業(yè)，以便可以協(xié)商交房中的設(shè)點(diǎn)，廣告投入等事項(xiàng)。3，提前去樓盤量房，掌握這個(gè)樓盤的所有戶。

1、市場研究。（1）市場分析。市場分成大環(huán)境和小環(huán)境。政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法令及有關(guān)方面組成大環(huán)境，會(huì)影響購房者心態(tài)。政治不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)不景氣，都將影響市場和資金的流通，從而打擊房價(jià)。小環(huán)境指個(gè)案的環(huán)境、地點(diǎn)、屋況、附近房價(jià)，可均衡。

山與湖之繼往開來xx年?duì)I銷推廣方案[四川中原.大四川部.山與湖項(xiàng)目組]Part1.Part1.Part2.Part3.Part4.Part6.Part7.中原地產(chǎn)介紹回顧過去立足現(xiàn)在展望未來落地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位建議Part1.回顧過去Part1.1中原第一次報(bào)告回顧Part1.2中原進(jìn)場后的本體。

房地產(chǎn)營銷策劃案(全案模版)整體思路第一章項(xiàng)目投資策劃營銷項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)。

簡單一點(diǎn)說，其內(nèi)容包含如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃內(nèi)容[項(xiàng)目前期策劃]1、市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測□宏觀、微觀市場走勢分析□最新房地產(chǎn)市場行情分析2、前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究□產(chǎn)品定位分析□市場定位潛力分析□市場定位風(fēng)。

樓盤營銷方案【篇5】

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“濱江園”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“濱江園”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷售計(jì)劃，并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌。

第一節(jié)市場分析

一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1、××市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著××的誘人的市場和低廉的勞動(dòng)力市場。所以，各大商家紛紛進(jìn)入××。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級(jí)。從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開?！痢潦袃?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。

2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤XX區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將××市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念

擁有很高的品牌效應(yīng)；

其周邊環(huán)境好；

用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國投資者、社會(huì)成功人士，市場銷售反應(yīng)良好；

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村：

小區(qū)面積大；

鄰近湘江；

周邊環(huán)境好；

2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有XX區(qū)，南有XX區(qū)及東部的XX區(qū)。

天鵝花園：

核心競爭力：真、善、美

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)

屬未來商業(yè)地帶

周邊交通發(fā)展趨勢大

房屋設(shè)計(jì)理念突出

銀座大廈：

近臨中心廣場，一醫(yī)院；

只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；

周邊自然環(huán)境不是很好；

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。

慶云山莊：

核心競爭力：離塵不離城

品牌知名度高；

周邊環(huán)境綠色條件好；

擁有98畝的綠色自然地帶；

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中形成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。

湘江四季花園：

核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家

交通便利

環(huán)境幽雅

小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆

價(jià)格定在1800左右

三消費(fèi)者分析

根據(jù)《××房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購房心理和對(duì)住宅要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場地、場所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；

2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；

3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的

基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、等；

4、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購買別墅；

5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“濱江園”項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。

2地段：位于××市南部XX區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房價(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有對(duì)比優(yōu)勢。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng)，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。

4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)椤痢恋陌踩h(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是××市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場所、藝術(shù)長廊等。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。

二、項(xiàng)目劣勢分析

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？浚巧袩o直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。

2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

三．競爭對(duì)手分析

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊

優(yōu)勢：

（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近××繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級(jí)醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。

（2）屬于××市XX區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，XX區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如XX區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上XX區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近××縣，也有利于吸引××縣收入高的消費(fèi)者購房。

（3）價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)××地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

（4）交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。

劣勢：

（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。

（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。

（3）低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。

湘江四季花園

優(yōu)勢：1）項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。

2）整體項(xiàng)目規(guī)劃在××尚屬首例。相比其它競爭項(xiàng)目，無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。

3）××市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

4）本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。

劣勢：

1）品牌號(hào)召力：××房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰?，F(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已形成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2）市場承受能力：由于××市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3）競爭因素：由于近年來許

多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

四項(xiàng)目價(jià)格策略分析

1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。

2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià)，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。

五核心價(jià)值分析

1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！盀I江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。

2“勞動(dòng)者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種能力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“濱江園”正是這樣的載體。

4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“濱江園”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“濱江園”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“濱江園”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

二，賣點(diǎn)界定

1項(xiàng)目本身的生活理念：

（1）家在身旁，與工作地臨近。

（2）自然入室，獨(dú)一無二天然山地樹林綠地。

（3）社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。

（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念

（1）藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

（2）談藝術(shù)不要出門，會(huì)所定期藝術(shù)展覽。

（3）品位包圍生活，文化名人與我們同在。

第四節(jié)廣告策略

一廣告宣傳目的

1．把項(xiàng)目宣傳與濱江房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞I江房產(chǎn)公司的品牌形象；

2．樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；

3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；

4．促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“××十佳樓盤”提供動(dòng)力。

二總體策略

1、不要過于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項(xiàng)目富有個(gè)性的文化藝術(shù)概念；2、與競爭對(duì)手相區(qū)別，不直接、簡單地賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點(diǎn)，使公眾形成對(duì)“天然綠色”生活的認(rèn)同；

3、要通過廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。

三要樹立的形象

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；

2、不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重。

3、精品物業(yè)，安全第一樓盤

四分期廣告的整合策略

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息

既通過活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“濱江園”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力。形成對(duì)“濱江園”的期待心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體

通過對(duì)“濱江園”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。

五廣告主題及口號(hào)

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受

理由：

（1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“濱江園”的草地，數(shù)木是天然的，還符合樓盤在工業(yè)城市中無污

染區(qū)的`優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。

（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。

（3）享受：不是人人都能在競爭的社會(huì)中有一份快樂的享受，正是因?yàn)槌晒Γ拍軗碛邢硎?，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。

廣告口號(hào)：“濱江園”都市藝術(shù)家園

理由：

（1）“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“濱江園”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。

（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對(duì)手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“濱江園”的形象定位十分契合。

（3）廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。

（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。

第五節(jié)營銷活動(dòng)建議

一營銷渠道及人員促銷建設(shè)

1，營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無形廣告銷售。

2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。

二營銷公關(guān)活動(dòng)建議

一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)

1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購買率。

2、活動(dòng)內(nèi)容

（1）典禮，發(fā)布會(huì)。（2）藝術(shù)家做秀。（3）設(shè)立征名征文點(diǎn)，發(fā)放意見卡。（4）“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。（5）新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)間：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會(huì)在國賓大酒店。

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)

1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐。通過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。

2，活動(dòng)安排：a,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；b,書畫藝術(shù)家的展覽；c,文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì)；d,明星才藝表演會(huì)。

3，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人必須目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。

三、贈(zèng)房活動(dòng)

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士，策動(dòng)新聞，便于樓盤的軟文炒作，以形成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。

2，活動(dòng)實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請(qǐng)××市的院士某人，××市市長，××籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會(huì)）要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié)媒體策略

一、媒體目標(biāo)

1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；

2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；

3，力求“濱江園”銷售順利，并能引起銷售高潮；

4，使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。

二、目標(biāo)受眾

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。

年齡：35——55歲左右

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）；

有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；

事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的

收視、閱讀習(xí)慣。

1，喜歡新聞?lì)惞?jié)目及娛樂節(jié)目；湖南衛(wèi)視的娛樂節(jié)目，××電視臺(tái)新聞綜合頻道的《晚間報(bào)道》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；

2，閱讀以《××日?qǐng)?bào)》、《××晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主；

3，收聽廣播以在坐車（打的）時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)間，被動(dòng)收聽。

三、媒介策略

1，銷售準(zhǔn)備期

所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。

2，引導(dǎo)試銷期

（1）以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；

（2）邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟性新聞，重點(diǎn)圍繞“濱江園”的定位——“自然、藝術(shù)、享受”來作重點(diǎn)的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳；

（3）針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。

3，公開強(qiáng)銷期

（1）以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、dm廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；

（2）在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；

（3）適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性；

（4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。

4，銷售沖刺期

（1）根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對(duì)已購買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶；

（2）媒體新聞炒作，作銷售輔助。

四、媒體分析及選擇

1、平面媒體

（1）《瀟湘晨報(bào)》，《××日?qǐng)?bào)》《××晚報(bào)》是××影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí)，《××日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該?？瘜?duì)于潛在購房者來說閱讀率很高。

（2）《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《××日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。

2、電視媒體

湖南經(jīng)視，××電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們在××地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在××電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)間應(yīng)是開盤前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。

3、戶外媒體

戶外媒體在××的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個(gè)月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選擇28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí)，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。

4、廣播媒體

××交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對(duì)性差，但成本底。故建議作為長期、高容量信息投放方式。

5、樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。

第五、廣告預(yù)算及分配

（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！盀I江園”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%。其中，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。

（2）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。

（3）表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。

（4）sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

（5）禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。

第七節(jié)方案說明

一、建議

1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動(dòng)都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。

2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來解決道路改造問題，同時(shí)必須申請(qǐng)開通專線公交。

3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4，價(jià)格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價(jià)格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。

二、附（廣告腳本）

1、電視廣告文字腳本示例

廣告主題：家在身旁，突出“濱江園”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。

畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲

畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲

畫面4：兩人中一人要不顧

一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。

公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑

（特寫）

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，

畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”

小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。

兒子在迎接他。

畫面7：虛化畫面，打出“濱江園-配音：美麗的聲音讀出文字

家在身旁”

2，廣播廣告文字腳本示例

廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都

一陣流暢的鋼琴聲

一個(gè)女孩：“哎，聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”

一個(gè)男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息

開門聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎么了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)！”

兩個(gè)人同時(shí)問：“你有票？”

男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“濱江園”的房子，演奏會(huì)就在濱江園舉行，我是在家享受藝術(shù)?。?/p>

標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！

樓盤營銷方案【篇6】

一、房產(chǎn)活動(dòng)營銷概念

“房產(chǎn)活動(dòng)營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營銷活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。

二、房產(chǎn)活動(dòng)營銷產(chǎn)生背景

縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動(dòng)營銷似乎是一個(gè)生僻的詞語；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營銷便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對(duì)其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。

三、房產(chǎn)活動(dòng)營銷策略分析

房地產(chǎn)營銷中的“活動(dòng)營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的短時(shí)間、高效率。

第一，“活動(dòng)營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營銷顯示出它獨(dú)特的功效。

第二，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí)、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。

第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對(duì)特定的公眾。

一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾。

五、常見房產(chǎn)活動(dòng)營銷手法列舉

1、按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展??

⑴產(chǎn)品說明會(huì)——目的是通過一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說明會(huì)，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。

⑵客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個(gè)特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速

擴(kuò)展閱讀

公司在開展重點(diǎn)安排的房地產(chǎn)營銷工作時(shí)，為了保證順利完成工作任務(wù)，我們可以開始制定房地產(chǎn)營銷方案了。寫工作方案前要先深思熟慮，做出合理的判斷，房地產(chǎn)營銷方案需要怎么才能做好呢？為了讓您在使用時(shí)更加簡單方便，下面是工作總結(jié)之家小編整理的“房地產(chǎn)新商業(yè)樓盤開盤營銷策劃方案”，僅供您在工作和學(xué)習(xí)中參考。

一、時(shí)間：五??

二、地點(diǎn)：______售樓中心現(xiàn)場。

三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。

五、擬邀媒體：__電視臺(tái)、__日?qǐng)?bào)、__新聞臺(tái)等。

六、 預(yù)定目標(biāo)：對(duì)外傳達(dá)______開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大______的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)______的美好前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此 同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立__地區(qū)____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。

七、會(huì)場布置：

1、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“______開盤慶典儀式”。

2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。

3、禮品發(fā)放區(qū)： 屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

4、貴賓休息區(qū)：可放在______售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

八、開盤活動(dòng)要點(diǎn)：

1、室內(nèi)外表現(xiàn)

1)彩旗(彩條)

2) 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3)氣拱門、氣球

在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛。

2、現(xiàn)場表演活動(dòng)內(nèi)容：

1)軍樂隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。

2)腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。

3)舞獅活動(dòng)：在儀式過程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著______美好的發(fā)展前景。

3、開盤促銷活動(dòng)配合：

以“1000元當(dāng)10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。

活動(dòng)文案如下：

為 酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000 元，卡 面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。

抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由__市公證處全程公證。

現(xiàn)場排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6：00開始接受排隊(duì)。

本公司將于2019年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。

獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。

“購房vip卡”在購房兌換時(shí)，必須與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。

活動(dòng)規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份的中國公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)

購房vip卡售出不退，購房時(shí)沖抵購房款;不購房或超過購房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。

購房vip卡在購房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。

本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購客戶無效。

4、籌備工作：

1)擬定與會(huì)人員。于 月 日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。

2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來否回執(zhí)。

3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

6)做好活動(dòng)現(xiàn)場的禮品、禮品袋

7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場地、氣拱門所需的審批。

5、來賓身份識(shí)別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。

6、人員安排：

1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。

2)工作人員15名;

3)公司工作人員30名;

九、儀式流程：

09：00-09：30 所有工作人員進(jìn)場。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。

09：30-09：50 來賓陸續(xù)進(jìn)場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品。客戶可入售樓現(xiàn)場咨詢并領(lǐng)取宣傳資料。

09：50-10：00 貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場。

10：00-10：08 儀式開始主持人開場白介紹貴賓。

10：08-10：13 公司總經(jīng)理___致歡迎詞。

10：13-10：25 舞獅表演。

10：25-10：35 政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。

10：35-10：50 主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為______開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到高潮。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。

11：00 客戶簽約，開盤銷售活動(dòng)正式展開。

十、媒體：

1、 報(bào)紙廣告

27日、28日、30日在《__日?qǐng)?bào)》第_版刊登整版廣告，告知______開盤的信息。

2、電視廣告

__電視臺(tái)錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動(dòng)的資料。并由__電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開盤活動(dòng)現(xiàn)場的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。

3、電臺(tái)廣告

在開盤前后兩個(gè)月播出______開盤的信息。

4、印刷品廣告

樓書、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。

十一、廣告預(yù)算

1.《__日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版 _____元

2.電視臺(tái)錄制開盤錄像及新聞報(bào)道 ____元

3.電臺(tái)廣告宣傳 ____元

4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批 ___元

5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用 ____元

(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)

6.氣球(開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道) ____元

7.鮮花盆景租賃 ____元

共計(jì) ______元

1、品牌的市場氣氛培養(yǎng)

品牌的市場氛圍需要全方位的營造，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

(一)視覺體系

意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞;

看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);

各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能;

樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;

(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。

(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;

(四)觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染;

(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍;

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

2、品牌推廣媒體的選擇

我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：

a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣

告效力持久;

b. dm:通過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及

相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話訪問，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;

c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我

們的網(wǎng)站主頁，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;

d. 報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信

息，讓讀者更加了解;電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風(fēng)格

和特色。

綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、dm和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。

3、品牌廣告宣傳推廣策略

(1)預(yù)熱期

在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和

戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購工作。在這個(gè)期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味。

(2)公開推廣期

進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運(yùn)用dm、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí)，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

(3)強(qiáng)力出擊期

強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、dm、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰?！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色，促使其達(dá)到最終的購買欲。

(4)消化期

強(qiáng)力的出擊期過后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營銷周期的到來做準(zhǔn)備。

項(xiàng)目定價(jià)分析

本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競爭，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競爭導(dǎo)向定價(jià)方法，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢，所以采用直接競爭定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米，經(jīng)典實(shí)用戶型定價(jià)為3600元一平方米。

項(xiàng)目促銷方案

1、本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書;

2、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;

3、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;

4、成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;

5、參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;

6、參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書;

7、工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果;

8、電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;

9、進(jìn)行潛在客戶的開發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

10、付款方式

(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè)，同時(shí)可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;

(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);

(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營銷方案的全部內(nèi)容，這篇營銷方案寫的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營銷策劃案，請(qǐng)繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。

一、活動(dòng)組委會(huì)

1、負(fù)責(zé)：企劃部

2、成員：各部門負(fù)責(zé)人

二、活動(dòng)時(shí)間：

20xx年9月份

地點(diǎn)：

準(zhǔn)備：

三、活動(dòng)目的：

1、促進(jìn)開盤成交客戶簽訂合同

2、提升當(dāng)天現(xiàn)場售處氣氛，使得房子很搶手

3、為xxxx打響名氣，促使人際口碑效應(yīng)

四、活動(dòng)主題：

慶中秋，迎國慶，送大禮!

五、活動(dòng)口號(hào)：

望景送情意，中秋禮上禮

六、場景布置：

(時(shí)間開盤的前一天)

(一)、場外布置：

大門對(duì)聯(lián)：萬家團(tuán)圓迎中秋，四海歡騰慶國慶，橫聯(lián)：歡度佳節(jié);(條幅或者對(duì)聯(lián)，5元一米，5米xx5=25元)

外墻懸掛巨幅：寬：高=10mxx13m，宣傳活動(dòng)內(nèi)容;(130平米xx10=1300)

在門上方懸掛大紅燈籠8個(gè)。(26xx8=210)

共計(jì)費(fèi)用：30+1300+210=1540元=1600元

(二)、場內(nèi)布置：(開盤的前一天)

1、條幅：歡迎光臨“xxxx”售樓處

2、在一樓大廳設(shè)立一個(gè)大月餅;(kt板或塑料材料價(jià)格不詳，預(yù)算大概300元)

3、在一樓入口處設(shè)立一座牌坊，在加上兩個(gè)人進(jìn)行現(xiàn)場月餅制作，在牌坊上端懸掛吊牌寫上家鄉(xiāng)月餅，烘托做月餅和家鄉(xiāng)的氣氛;(牌坊加上原料和人工1000元)

4、租用婚慶公司的地毯、拱門、音響、(500元)

5、在各樓層通道擺放上50個(gè)小吊旗(4xx50=200元)

6、中廳中央吊一個(gè)大型(2.5米寬)的燈籠(用kt板制做)，在大燈籠下方吊方塊字樣“中秋節(jié)快樂”，在從再加上其它的裝飾物。(費(fèi)用500)

共計(jì)費(fèi)用：2600元

七、宣傳策略

1、dm海報(bào)宣傳;

a、宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目的戶型與配套優(yōu)勢等相關(guān)內(nèi)容;

b、時(shí)間：20xx年8月30日;

c、宣傳形式：圖片加文字。

2、場外巨幅、展板宣傳;

3、場內(nèi)播音宣傳;(售樓處有)

4、社區(qū)各人流密集處以小條幅宣傳，內(nèi)容：“望景廣場祝全市人民中秋節(jié)快樂;中秋佳節(jié)售房熱線：0316—6865555”(20元)

活動(dòng)流程

新客戶到達(dá)售樓中心、進(jìn)入簽到區(qū)簽到、拿排號(hào)單或序號(hào)、客戶集中到門外、現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶、由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)、由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券、銷售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購和客戶身份證)、核對(duì)后領(lǐng)取獎(jiǎng)品、銷售讓客戶從后門離開。

(置業(yè)顧問全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)

八、活動(dòng)費(fèi)用

外場景布置(巨幅+燈籠+對(duì)聯(lián))費(fèi)用1600元

內(nèi)場景布置(kt板+牌坊)費(fèi)用2500元

不可預(yù)算費(fèi)費(fèi)用500元

共計(jì)費(fèi)用：4600

一、全員銷售的目的和意義

全員營銷是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營銷發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。

二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

公司成立全員營銷管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。

組長：廖清萍

副組長：陳永紅

組員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

具體分工：

1、廖清萍：對(duì)全員營銷工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：xxxxxxx；

2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作，聯(lián)系方式：。

3、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營銷情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式1880997xxx5。

4、肖湘暉：主要對(duì)全員營銷的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營銷順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：。

5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場售房負(fù)責(zé)人）、馬艷（金橋茗苑銷售人員）、金文艷（金橋現(xiàn)代城銷售人員）、陶濤（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營銷的市場反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營銷的順利實(shí)施。

6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每兩周需在總公司晨會(huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：。

三、實(shí)施辦法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營銷；

2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

3、適用范圍：公司所有員工；

4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

四、銷售流程

1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；

2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營銷客戶登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。

3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購房屋的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4、認(rèn)購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。

5、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。

五、銷售提成

1、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1。5‰計(jì)提提成。

（2）商鋪提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1。5‰計(jì)提提成。

2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1。5‰計(jì)提提成。

3、銷售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計(jì)提成）。

一、前言：營銷理由

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的'有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

二、促銷：點(diǎn)石成金

現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

（一）立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房價(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

（二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

（三）中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。

目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場異常火暴，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。

關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

（四）綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

（五）物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

三、推廣：多管齊下

一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對(duì)嗎？

最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對(duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

（一）廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

另外，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實(shí)際，本人建議采取“過時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國

移動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？

（二）造勢：聲勢浩大

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力。

2．必要時(shí)可以在荷城廣場展開一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型；令其在決定購買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。

四、補(bǔ)漏：瞻前顧后

最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

五、收尾：殷誠期待

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.善于另辟蹊徑。

3.敢于抓住機(jī)遇。

一、項(xiàng)目分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24f的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對(duì)眾多競爭對(duì)手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。

1。市場情況

大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。

2?？驮辞闆r

本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。

針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。

二、媒體策略

大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。

如何使用最低廣告費(fèi)用，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。

本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。

基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報(bào)和dm并由銷售人員解說"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營造的一種新生活來引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

三、市場反響

事實(shí)勝于雄辯

經(jīng)過了市場的考驗(yàn)，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費(fèi)者來電來訪，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。

可以說，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。

產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤的同時(shí)也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。

我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。

依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個(gè)問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問題，這個(gè)問題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。

就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過多造成無法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。

公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。

公司在開展重點(diǎn)安排的房地產(chǎn)營銷工作時(shí)，為了順利圓滿達(dá)成工作目標(biāo)，房地產(chǎn)營銷方案要開始制定編寫了。寫工作方案時(shí)需要有深思熟慮的判斷，那么房地產(chǎn)營銷方案要怎么寫呢？下面是工作總結(jié)之家小編精心收集整理，為您帶來的《春節(jié)房地產(chǎn)新樓盤營銷活動(dòng)方案》，供您參考，希望能夠幫助到大家。

一、營銷概況：

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創(chuàng)意理念：

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心：

2、富于競爭，且樂此不倦：

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)：

三、構(gòu)思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念：

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢：

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活：

四、實(shí)戰(zhàn)流程：

1、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排：小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。

2、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置：

2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)：

3)、樓盤做工用料：

4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

一、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運(yùn)行的正規(guī)化程度和對(duì)策劃結(jié)果負(fù)責(zé)的態(tài)度。因此，小組名單對(duì)一份策劃書是十分重要的。

二、它沒有前言，沒有概述廣告策劃的目的、進(jìn)行過程、用的主要方法、策劃書的主要內(nèi)容，以使廣告客戶對(duì)廣告策劃書有大致的了解。這使得客戶在看策劃書之前對(duì)策書的了解沒有一個(gè)輪廓。

三、這份策劃書有些要點(diǎn)在分析時(shí)，分析得不夠充分。例如，競爭對(duì)手資料分析，一個(gè)房地產(chǎn)商的競爭對(duì)手不僅僅只有兩個(gè)，更何況是在中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市—上海，這樣的分析是缺乏說服力的。同時(shí)在分析自身的優(yōu)劣勢時(shí)，不夠詳細(xì)。一個(gè)這么大的項(xiàng)目，優(yōu)劣不可能只有三四個(gè)，真是這樣這個(gè)項(xiàng)目的未來一定不理想。

四、一份完整的策劃書應(yīng)有一張封面，才能體現(xiàn)出策劃者的嚴(yán)謹(jǐn)性。

*介紹樓盤的特色；

*介給開發(fā)商及建筑理念等；

*活動(dòng)目的：為了展示**置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風(fēng)采，進(jìn)一步提升**樓盤的品牌形象，促進(jìn)樓盤銷售，展示其“眾里尋她千百度”而終姍姍到來的“廬山真面目”，我們有幸策劃“**樓盤*月*日開盤慶典”活動(dòng)。

*活動(dòng)概況在策劃過程中，我們將通過對(duì)現(xiàn)場的巧妙布置、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會(huì)的烘托來營造隆重、熱烈、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣，傳達(dá)開盤信息，形成良好口碑，實(shí)現(xiàn)售房目的。

*地點(diǎn)：

*主辦單位：**置業(yè)發(fā)展有限公司

重慶**廣告策劃有限公司

*參加人員：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新老客戶、工作人員

*策劃目的；通過對(duì)此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會(huì)的構(gòu)思策劃和實(shí)施，將突出**樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望，促進(jìn)樓盤的銷售。

一、現(xiàn)場布置

1、背景板： 中國大學(xué)排名

2、樓盤四周：懸掛20個(gè)空飄彩球

3、廣場四周：插滿印有“**置業(yè)”和“**樓盤”的彩旗，預(yù)計(jì)100面（彩旗迎風(fēng)招展，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城，掠人眼目）。

4、廣場上：首先對(duì)廣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動(dòng)區(qū)及其它功能區(qū)，并用標(biāo)記加以界分。然后準(zhǔn)備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套。

二、儀式議程 、儀式開始前

儀式開始前

1、舞獅表演 中國大學(xué)排名

2、儀式開始前半小時(shí)，軍樂隊(duì)合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》，間插威風(fēng)鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動(dòng)的都市景觀。

3、主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問、小禮品派送

4、弦樂四重奏表演——下午

儀式開始

1、司儀唱詞，介紹來賓，由禮儀小姐引領(lǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。

2、總裁講話。（話畢，鼓樂齊鳴）

3、建委領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）

4、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）

5、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）

6、剪彩儀式開始（由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺(tái)呈一字站開）主持人有請(qǐng)總裁、建委領(lǐng)導(dǎo)等5人進(jìn)行剪彩。剪彩時(shí)，放五彩噴花，鼓樂齊鳴，漫天彩屑飛舞，現(xiàn)場氣氛達(dá)到高潮）。

三、活動(dòng)備忘

1、電源配置。

2、禮儀小姐換裝處。

3、來賓休息處。

4、來賓停車位。

5、現(xiàn)場秩序維護(hù)。

活動(dòng)主題：

歡樂小長假，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）

我和（項(xiàng)目名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

（項(xiàng)目名稱），我們約“惠”吧！（備選主題三）

活動(dòng)形式：

論壇、產(chǎn)品推介

活動(dòng)時(shí)間：

20xx。05。01——20xx。05。03

活動(dòng)地點(diǎn)：

（項(xiàng)目名稱）銷售中心

概要內(nèi)容：

答謝老客戶開發(fā)新客戶

活動(dòng)背景

（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會(huì)展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié)，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場來到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng)，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象。

活動(dòng)目的

1、通過舉辦一系列活動(dòng)提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。

2、通過活動(dòng)執(zhí)行積累客源，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的。

3、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶，拓展新客戶。

活動(dòng)前期安排

1、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排。

2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

3、迎賓人員到位。

4、現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。

室內(nèi)活動(dòng)

1、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目優(yōu)勢，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說，為（項(xiàng)目名稱）樹立良好的品牌形象，擴(kuò)大宣傳面。

2、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師，為現(xiàn)場來賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào)、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”，做到你買房我砍價(jià)，活動(dòng)現(xiàn)場為大家解說（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時(shí)，幫購房客戶將房價(jià)砍至最低價(jià)格，從而增加購房者意向，達(dá)到最終銷售目的。

室外活動(dòng)

來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞

1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項(xiàng)目名稱），感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好。

2、室外搭建舞臺(tái)，邀請(qǐng)知名樂隊(duì)親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。

3、傍晚時(shí)分，邀請(qǐng)大家來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍。

diy制作，全面升級(jí)，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。

diy手工皂，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂趣，帶給其美好印象。兒童diy風(fēng)箏，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的積極性。

茶歇

歷來（項(xiàng)目名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動(dòng)我們在以往基礎(chǔ)上再次升級(jí)，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。

首屆×房產(chǎn)博覽會(huì)方案（草案）

主辦單位：

聯(lián)辦單位：（排名不分主次）

承辦單位：×廣告公司

展會(huì)主題：幫開發(fā)商賣房幫老百姓買房

為了展示我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)采，加強(qiáng)行業(yè)信息交流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，滿足人民日益增長的住宅需求，加快臨淄區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，

由___________主辦，多家主流媒體聯(lián)辦的“首屆臨淄房產(chǎn)博覽會(huì)”即將在_____________隆重舉行。

本次展會(huì)將首次由_____________牽頭主辦，各主流媒體共同支持，以參展開發(fā)企業(yè)為基礎(chǔ)，共同對(duì)展會(huì)進(jìn)行策劃，形成方案，真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己辦展會(huì)，順應(yīng)廣大開發(fā)企業(yè)意愿。我們堅(jiān)信，在____________和各主流媒體的共同努力下，“首屆臨淄房產(chǎn)博覽會(huì)”將成為臨淄房地產(chǎn)企業(yè)和廣大購房者的節(jié)日，真正服務(wù)開發(fā)商，服務(wù)購房者。

展會(huì)亮點(diǎn)：

本屆展會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)將更貼近于開發(fā)商、貼近于消費(fèi)者，實(shí)實(shí)在在為開發(fā)商服務(wù)，為購房者服務(wù)。

亮點(diǎn)一：各開發(fā)企業(yè)、主流媒體共同參與。各參展企業(yè)派一名或兩名營銷副總、策劃總監(jiān)參與展會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)策劃、廣告推廣計(jì)劃的確定，真正讓各個(gè)參展商參與展會(huì)的各項(xiàng)工作。展會(huì)期間與多家主流媒體共同合作舉辦形式多樣的論壇活動(dòng)。

亮點(diǎn)二：開發(fā)商優(yōu)惠風(fēng)暴行動(dòng)。組織各參展開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目情況，專門為本次展會(huì)提供多種形式大幅度的優(yōu)惠活動(dòng)和讓利活動(dòng)。展會(huì)前組委會(huì)要統(tǒng)一對(duì)各參展企業(yè)優(yōu)惠辦法進(jìn)行登記，并在廣告宣傳中進(jìn)行公示和宣傳，并在展會(huì)期間進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)使老百姓在本屆房展中購房得到實(shí)惠。

亮點(diǎn)三：免費(fèi)看房車。展會(huì)期間現(xiàn)場將組織購房者看房、購房；并現(xiàn)場有律師免費(fèi)進(jìn)行法律咨詢，為購房者保駕護(hù)航，實(shí)實(shí)在在保證購房者的權(quán)益。

亮點(diǎn)四：簡潔、高效辦展會(huì)。本屆房展會(huì)將區(qū)別以往展會(huì)現(xiàn)場包裝過多、無謂投入過大的情況，在保證展會(huì)現(xiàn)場熱烈氣氛的前提下，盡量節(jié)省現(xiàn)場包裝費(fèi)用，并且簡化開幕式程序，將參展商交納的費(fèi)用真正用在實(shí)處，為開發(fā)商服務(wù)、為購房者服務(wù)，將本屆展會(huì)辦成一屆簡潔、高效的新型展會(huì)。

亮點(diǎn)五：廣告團(tuán)購。商會(huì)將在展會(huì)期間，統(tǒng)一與主流媒體協(xié)商，為各參展企業(yè)爭取廣告優(yōu)惠，各參展企業(yè)可根據(jù)自身宣傳計(jì)劃，進(jìn)行選擇。

一、參展內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)交易區(qū)：高檔別墅、精品住宅、商業(yè)物業(yè)等；

2.綜合服務(wù)展區(qū)：金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司、投資顧問公司、建筑設(shè)計(jì)公司、模型公司、精品家裝公司、房屋中介及代理服務(wù)公司等；

3.住宅配套展區(qū)：建筑及裝飾材料、智能家居、暖通空調(diào)等。

展會(huì)宣傳：

將組織各參展企業(yè)共同確定廣告計(jì)劃，每家派出一名策劃人員共同制定，保證展會(huì)的宣傳力度和社會(huì)影響力。

媒體廣告：利用報(bào)紙、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式充分對(duì)展會(huì)進(jìn)行全方位、深層次、立體化的宣傳，擴(kuò)大展會(huì)影響。

新聞報(bào)道：以《魯中晨報(bào)》和臨淄區(qū)主流媒體為主體將對(duì)本次房展會(huì)作全方位、多角度的報(bào)道。

展會(huì)前及會(huì)展期間各單位可利用自身大型戶外廣告牌進(jìn)行宣傳。

二、現(xiàn)場布置：

（1）現(xiàn)場布置隆重?zé)崃摇?/p>

①紅色氫氣球______個(gè)；（廣告招商）

②條幅_______條；巨幅________條（廣告招商）

③氣拱門_____個(gè)；（廣告招商）

④立柱氣模______對(duì)。（廣告招商）

（2）現(xiàn)場分為房地產(chǎn)交易區(qū)、綜合服務(wù)展區(qū)、住宅配套展區(qū)。劃條塊分割，并編號(hào)。

三、現(xiàn)場控制

為避免因人氣空前高漲，現(xiàn)場造成混亂擠壓、人員受傷的情況，特別加強(qiáng)控制現(xiàn)場秩序，安排人群有秩序地參觀和購買，特請(qǐng)______個(gè)保安維持秩序。

四、策略實(shí)施

1、展會(huì)展位圖（略）；

2、參展企業(yè)在指定展位自行布展；

3、展會(huì)組織方辦理展會(huì)相關(guān)手續(xù)；

4、現(xiàn)場安全秩序由組織方負(fù)責(zé)控制；

5、廣告位競拍由組織方負(fù)責(zé)安排；

6、廣告及整體促銷由組織方負(fù)責(zé)實(shí)施；

五、展會(huì)賣點(diǎn)

1、全面展示本地精品樓盤；

2、現(xiàn)場布置恢弘大氣，場面氣氛熱烈隆重，房地產(chǎn)精彩紛呈，銀行信譽(yù)如日中天，足以令參觀者心跳不已；

3、促銷力度強(qiáng)大，直接撞擊消費(fèi)者內(nèi)心之弦，令消費(fèi)者內(nèi)心反復(fù)震蕩，欲罷不能。

4、宣傳力度強(qiáng)大，無論是廣告創(chuàng)意策略，還是廣告媒體策略，都針對(duì)消費(fèi)者的“弱點(diǎn)”而策劃，廣告創(chuàng)意的循循善誘，廣告媒體的反復(fù)沖擊，都足以令消費(fèi)者內(nèi)心防御一瀉千里，土崩瓦解，最終高舉白旗，繳錢認(rèn)購。在熱烈激情的現(xiàn)場氣氛下，想不動(dòng)心都難！

六、展會(huì)優(yōu)點(diǎn)

1、廣告效應(yīng)突出。如此強(qiáng)度的展會(huì)宣傳相比任何傳統(tǒng)廣告，效果都要明顯得多，展會(huì)的新聞性、轟動(dòng)性、展示手法等所產(chǎn)生的影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)廣告的廣告效應(yīng)。

2、促銷效果明顯。借助展會(huì)的廣告效應(yīng)，再利用強(qiáng)有力的促銷手法配合，依據(jù)策劃者本人多年來的經(jīng)驗(yàn)，必能產(chǎn)生理想的促銷效果。

3、費(fèi)用低廉。

與傳統(tǒng)廣告相比，預(yù)計(jì)參展企業(yè)本次最高投入30000元左右，與傳統(tǒng)廣告費(fèi)用相比，費(fèi)用相當(dāng)?shù)土?。傳統(tǒng)廣告僅報(bào)紙費(fèi)用一版一天費(fèi)用就是1萬多，假如本地報(bào)紙媒體同時(shí)投放，兩天就要花掉近4萬，再加上其它如電視、電臺(tái)、dm宣傳單等廣告投入，其兩天的廣告費(fèi)用將超過6萬元。如果再加上促銷活動(dòng)，費(fèi)用將直線上升。相比傳統(tǒng)廣告促銷，交易展覽會(huì)費(fèi)用之低，效果之好，優(yōu)勢十分明顯，這也是目前許多城市流行展覽會(huì)的重要原因所在。

七、征求參展企業(yè)意見

1、對(duì)此次參展有何意見，是否愿意參展？

2、如果參展，需要多大布展面積？

3、對(duì)此次促銷策略有何意見，力度是否夠大？

4、對(duì)此次廣告策略有何意見，是否有更經(jīng)濟(jì)更有效的廣告策略？

5、是否愿意參加本次展會(huì)廣告奪標(biāo)，從而在展會(huì)上擴(kuò)大自身的影響力？

6、是否有其它更好的展會(huì)想法？

注：請(qǐng)將以上意見及時(shí)反饋給本公司，以便及時(shí)做出適當(dāng)調(diào)整，謝謝！

八、方案意見征求

_______________________________________________

九、方案確定日期

______________________________________________

十、展會(huì)組織方

______________________________________________

十一、企業(yè)繳費(fèi)報(bào)到時(shí)間

（1）_______年____月_____日__________------__________房地產(chǎn)企業(yè)繳費(fèi)時(shí)間；

（2）__________年____月_____日__________——____________銀行、裝飾公司、材料公司繳費(fèi)時(shí)間。

十二、廣告位競拍時(shí)間

______年______月______日8：30——11：00，競拍成功企業(yè)須當(dāng)日付款。

十三、廣告位競拍地點(diǎn)

待訂

十四、企業(yè)布展準(zhǔn)備日期

_____月_____日16：00——22：00房產(chǎn)布展；

_____月_____日22：00——24：00銀行、裝修公司布展。

十五、展會(huì)時(shí)間

________年_____月______日8：30——_____月_____日17：30

十六、成本預(yù)算

（略）

十七、參會(huì)費(fèi)用

（略）

十八、展會(huì)地點(diǎn)

公司在開展重點(diǎn)計(jì)劃的房地產(chǎn)營銷工作時(shí)，為了更好的安排接下來的工作，房地產(chǎn)營銷方案要多方面完善好。寫工作方案時(shí)要考慮現(xiàn)實(shí)情況，符合當(dāng)前狀況，你們到底知道多少優(yōu)秀的房地產(chǎn)營銷方案呢？以下是工作總結(jié)之家小編收集整理的“房地產(chǎn)營銷策劃新樓盤推廣活動(dòng)方案”，僅供參考，希望能為您提供參考！

一、項(xiàng)目分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24f的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對(duì)眾多競爭對(duì)手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。

1。市場情況

大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。

2?？驮辞闆r

本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。

針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。

二、媒體策略

大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。

如何使用最低廣告費(fèi)用，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。

本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。

基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報(bào)和dm并由銷售人員解說"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營造的一種新生活來引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

三、市場反響

事實(shí)勝于雄辯

經(jīng)過了市場的考驗(yàn)，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費(fèi)者來電來訪，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。

可以說，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。

產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤的同時(shí)也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。

我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。

依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個(gè)問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問題，這個(gè)問題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。

就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過多造成無法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。

公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。

【目的】

1、xx城市商品房眾多，搶先發(fā)聲；

2、針對(duì)xxx市場和客群，廣泛曝光；

3、業(yè)內(nèi)深度解讀，曝光度與項(xiàng)目價(jià)值、品牌并重。

【策略】

1、多頭并進(jìn)，立體傳播，多維價(jià)值兌現(xiàn)；

2、社會(huì)化營銷：跨界傳播，微信+抖音，最大限度提升曝光量；

3、業(yè)內(nèi)傳播：價(jià)值傳播，業(yè)內(nèi)大號(hào)深度解讀，項(xiàng)目價(jià)值釋放、品牌形象提升；

【社會(huì)化營銷】

一、概述

1、一枝紅杏出墻來：地產(chǎn)傳播跨界，在客戶與潛在客戶日常所接觸的渠道曝光，提升曝光度的同時(shí)，增加接觸客戶的觸點(diǎn)，達(dá)到項(xiàng)目廣泛傳播的目的。

2、渠道：跨界微信大號(hào)+抖音

二、微信傳播跨界

1、自媒體：xx生活類+謝謝區(qū)域類

2、傳播方向示意：

?xxx地鐵最“清醒”的一天，原來是因?yàn)椤?/p>

3、提供活動(dòng)和項(xiàng)目資料（文字、視頻素材），由自媒體大號(hào)進(jìn)行自主原創(chuàng)撰稿，以更符合他們粉絲閱讀習(xí)慣的方式，對(duì)活動(dòng)和項(xiàng)目信息進(jìn)行釋放。

4、自媒體資源與報(bào)價(jià)

三、抖音視頻

1、發(fā)布抖音大號(hào)原創(chuàng)視頻一個(gè)：根據(jù)“xxxx”6個(gè)字，以字變畫，畫出當(dāng)天活動(dòng)現(xiàn)場送咖啡場景，同時(shí)在視頻最后加2~3張活動(dòng)現(xiàn)場照片。

2、抖音大號(hào)：1個(gè)

業(yè)內(nèi)傳播：深度解讀

墻外開花墻內(nèi)香

形象類：喚醒城市，喚醒生活

?把生活叫醒》

說明：

1、因?yàn)槊τ诠ぷ?，因?yàn)樯舷掳嗥D難的通勤，有多久沒有好好生活？

2、喚醒全城的內(nèi)核，是喚醒生活，通勤的路上多一點(diǎn)樂趣，生活多一點(diǎn)色彩；離地鐵近了，通勤方便一點(diǎn)，生活輕松許多；住一所好房子，讓生活更多一點(diǎn)幸福。

3、挖掘項(xiàng)目與活動(dòng)的人文內(nèi)核，塑造項(xiàng)目形象。

營銷類：活動(dòng)與案例

?地產(chǎn)營銷就該這么玩兒》

說明：

1、對(duì)快閃活動(dòng)的社會(huì)化營銷進(jìn)行報(bào)道，將此次社會(huì)化營銷包裝成xxx地產(chǎn)營銷第一案例，提升業(yè)內(nèi)關(guān)注度；

2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)道與解讀，提升項(xiàng)目傳播力。

市場類：xxxx城市首個(gè)大規(guī)模發(fā)聲的項(xiàng)目

?誰先“上位”，誰就贏了！》

說明：

1、以市場首個(gè)大規(guī)模發(fā)聲項(xiàng)目的形象與定位出現(xiàn)，搶占“首個(gè)”地位，引發(fā)關(guān)注；

2、對(duì)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行釋放與解讀。

標(biāo)準(zhǔn)類：xxxx置業(yè)首選與典范

?xxxx置業(yè)，該怎么選》

說明：

1、xxx年競爭激烈，這也說明xxx城市本身是一個(gè)價(jià)值高地，以區(qū)域價(jià)值為項(xiàng)目背書；

2、競爭激烈，該如何挑選項(xiàng)目，有幾大標(biāo)準(zhǔn)——對(duì)應(yīng)項(xiàng)目大品牌、地鐵旁、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品力等方面，以xxxx為案例，講置業(yè)竅門，將項(xiàng)目打造成區(qū)域置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提升項(xiàng)目形象、釋放項(xiàng)目價(jià)值。

自媒體建議：5個(gè)

一、市場現(xiàn)狀：

1、大中城市房地產(chǎn)市場回暖。

2、處于每年的銷售旺季(金九銀十)。

二、項(xiàng)目現(xiàn)狀：

1、一期，d、e、f區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。

2、g區(qū)g8、g9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷

3、三期即將認(rèn)籌，開盤在即。

針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷售，為三期的開盤做足準(zhǔn)備工作。

三、活動(dòng)目的：

1、增加小區(qū)的知名度。

2、制造營銷氣氛，化的去化二期剩余房源。

3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹立三期項(xiàng)目形象，為開盤奠定好基礎(chǔ)。

四、活動(dòng)時(shí)間：10月1日—10月7日

五、活動(dòng)主題：

主題一：“國慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”

主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”

主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”

六、活動(dòng)內(nèi)容：

1、黃金周每天推出8套特價(jià)房(主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主);

2、活動(dòng)期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣(特價(jià)房除外);

3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場氣氛而定)，凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名(每天提供兩臺(tái))

二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購物袋若干

七、宣傳方式：

1、網(wǎng)絡(luò)(搜狐焦點(diǎn)新聞報(bào)道、現(xiàn)場報(bào)道，新華網(wǎng))

2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天兩萬條信息)

3、報(bào)紙廣告(今日萊州半版，暫定9月29號(hào))

4、國慶宣傳易拉寶

5、戶外演出一場或花車_3天

八、現(xiàn)場包裝：

室外：

1、橫幅：0.7_10米_2條

2、國慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放;

3、氣球裝飾：大門、禮品區(qū);

4、吊旗;

5、易拉寶展示

十：物料準(zhǔn)備及費(fèi)用預(yù)算：

短信內(nèi)容(待定)：

國慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸。萊州黃金海岸小區(qū)二期典藏現(xiàn)房2210元/m起售，三期觀海高層認(rèn)籌活動(dòng)交2萬抵3萬火爆進(jìn)行中。黃金熱線：____-_______

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無余、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費(fèi)時(shí)間、口舌和精力的選房過程，在網(wǎng)絡(luò)營銷的環(huán)境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上，通過網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。不過在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷目前最主要的目的，還是通過網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。

網(wǎng)絡(luò)營銷的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ)，推廣是手段，贏利是目的！

常見房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方式

a、seo（searchengineoptimization，搜索引擎優(yōu)化）

搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量，來實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來說更傾向于用戶的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說到的ueo。

b、ppc（payperclick點(diǎn)擊付費(fèi)廣告）

點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來說很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊，常規(guī)網(wǎng)站比較常見的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式，最大的優(yōu)勢就是把每一分都花在了刀刃之中。

c、博客營??

博客營銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營銷方式，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，最主要的問題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。

d、b2b平臺(tái)推廣

b2b電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來說也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售，典型的b2b平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生·意·寶、環(huán)球資源網(wǎng)等等，b2b推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國b2b數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的b2b上，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。

e、電子郵件營??

電子郵件營銷在中國市場來說對(duì)于企業(yè)還沒有做到能夠合理的有效運(yùn)用，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營銷中國還是處于發(fā)展中，但是不過現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所采用，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營銷營銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過制作之后，對(duì)產(chǎn)品、促銷、榮譽(yù)、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。

f、新聞軟文營??

這一種方式在現(xiàn)在來說采用的是越來越多，大部分的企業(yè)開始了采用了軟文營銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播，不過最主要的是注意幾個(gè)方面，1、內(nèi)容的真實(shí)性，2、內(nèi)容的價(jià)值型，3、內(nèi)容的推廣方向，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊，因?yàn)槟莻€(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

g、qq群推廣

qq作為現(xiàn)在中國使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的qq群，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是qq群郵箱，qq群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧，qq群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)閝q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營銷。

當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象，具體問題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法，堅(jiān)持下去，就能得到預(yù)期的效果。

樓盤營銷方案【篇7】

隨著城市化的快速發(fā)展，許多新的樓盤項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何促銷自己的樓盤，吸引客戶，是一項(xiàng)關(guān)鍵的任務(wù)。因此，一手樓盤營銷方案變得越來越重要。本文將從多個(gè)角度，詳細(xì)講述如何制定一手樓盤營銷方案。

定位與調(diào)研

在制定營銷方案之前，第一步需要定位自己的目標(biāo)客戶群體，同時(shí)進(jìn)行調(diào)研。開發(fā)商應(yīng)該明確自己的樓盤類型，例如是居民區(qū)還是商業(yè)區(qū)，同時(shí)了解目標(biāo)客戶的需求和心理，以此為基礎(chǔ)制定營銷策略。

此外，開發(fā)商還應(yīng)該了解當(dāng)前市場的情況，包括同類樓盤的銷售情況，房價(jià)走向以及諸如政策，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素。通過準(zhǔn)確的市場調(diào)研，開發(fā)商能夠更好地了解市場需求，更好地制定營銷方案。

開展?fàn)I銷活動(dòng)

在確定了目標(biāo)客戶群體和市場情況后，接下來就是開展?fàn)I銷活動(dòng)的過程。開發(fā)商需要綜合考慮多種營銷手段，包括線上和線下渠道。

線上渠道可以通過社交媒體或者網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來擴(kuò)大知名度，吸引更多的潛在客戶。開發(fā)商可以通過將樓盤信息發(fā)布在著名的房產(chǎn)網(wǎng)站和門戶網(wǎng)站上，建立樓盤官方網(wǎng)站，使用社交媒體如微博、微信等平臺(tái)進(jìn)行宣傳。另外，利用搜索引擎關(guān)鍵詞排名技術(shù)，使得樓盤信息更容易被搜索引擎所檢索到。

線下渠道包括樓盤看房、路演等活動(dòng)。開發(fā)商可以設(shè)置開放日，讓客戶到現(xiàn)場參觀看房，體驗(yàn)樓盤環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)而加強(qiáng)顧客對(duì)于樓盤品牌的認(rèn)同度以及信任度。利用路演，將樓盤信息發(fā)布到各大商場或者重點(diǎn)區(qū)域，從而擴(kuò)大樓盤的知名度。

個(gè)性化服務(wù)

在市場上，個(gè)性化服務(wù)是一優(yōu)勢和競爭力的體現(xiàn)。開發(fā)商可以從許多方面進(jìn)行個(gè)性化服務(wù)，如提供專業(yè)的置業(yè)咨詢，設(shè)計(jì)個(gè)性化的買房方案等等，使得客戶在選房、買房的過程中獲得良好的體驗(yàn)。

此外，開發(fā)商還可以通過提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，建立完善的客戶回訪體系，保證客戶在房屋起居和生活中的滿意度，加強(qiáng)顧客對(duì)于樓盤品牌的認(rèn)同感和忠誠度。

總結(jié)

一手樓盤營銷方案需要從多個(gè)方面制定，如客戶調(diào)研、營銷策略、營銷渠道、個(gè)性化服務(wù)等方面都需要仔細(xì)考慮。通過制定合理有效的營銷方案，開發(fā)商可以更好地滿足市場需求，提升樓盤的產(chǎn)品銷量，獲得更好的利潤。因此，一手樓盤營銷策略對(duì)于開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。

樓盤營銷方案【篇8】

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場也愈加繁榮。在眾多的樓盤中，如何進(jìn)行有效的營銷，吸引更多潛在的購房者是每個(gè)開發(fā)商面臨的難題。

本文將以實(shí)例的方式，介紹幾個(gè)樓盤營銷方案，從中不難發(fā)現(xiàn)，成功的營銷方案都是富有創(chuàng)意、個(gè)性化并且能夠引人入勝的。

一、激活城市空間，提升品牌形象

首先，眾所周知，地鐵站是城市中人流量最大的地方之一，成為房地產(chǎn)營銷的必爭之地，因此，在地鐵上投放廣告是一種十分常見的營銷手段，但是要想打出品牌，需要更創(chuàng)新的做法。

如某大型開發(fā)商曾經(jīng)在地鐵站的候車區(qū)域搭建了一個(gè)小型的鄉(xiāng)村場景，令人耳目一新。場景中，有擺放的農(nóng)具、那質(zhì)樸的農(nóng)婦、那靈動(dòng)的小動(dòng)物等，引得不少乘客紛紛拍照，然后掃描廣告二維碼，進(jìn)一步了解該樓盤的信息，提高了樓盤在市場中的知名度和良好口碑。

二、精準(zhǔn)營銷，與潛在客戶對(duì)話

其次，隨著信息時(shí)代的到來，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為了現(xiàn)代人獲取資訊、交流的主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)也將線上營銷做的越來越多。

精準(zhǔn)的營銷技巧使得企業(yè)能夠更好地與潛在客戶進(jìn)行對(duì)話。線上廣告文案要求精煉、有力，在傳遞信息的同時(shí)，還要起到吸引人的作用。

如在某群體為房產(chǎn)交流群中發(fā)送消息，在客戶需求基礎(chǔ)之上，還能根據(jù)客戶進(jìn)行分析，從而了解他們的購房熱點(diǎn)與痛點(diǎn)，再通過微博、微信的群發(fā)功能向潛在客戶推送相關(guān)信息，達(dá)到預(yù)期的宣傳目標(biāo)。

三、品牌復(fù)合活動(dòng)，吸引關(guān)注與互動(dòng)

最后，品牌復(fù)合活動(dòng)也是一種營銷方式，這一方案吸引參與者進(jìn)行交互，從而增加關(guān)注與互動(dòng)。

比如，某大型開發(fā)商為了吸引目標(biāo)客戶的注意力，策劃了一次綠色自駕游活動(dòng)，以自然風(fēng)景為背景，分別將潛在購房者按區(qū)域分組，吸引他們前來參加，達(dá)到在文化、地域上立即滿足潛在購房者感性認(rèn)同的目的。

同時(shí)，在活動(dòng)中會(huì)針對(duì)團(tuán)隊(duì)特點(diǎn)設(shè)計(jì)不同互動(dòng)游戲，比如盲人團(tuán)隊(duì)還提供了講述一條拐棍、瞎子的故事環(huán)節(jié)，吸引了團(tuán)隊(duì)成員的情感共鳴，激發(fā)了參與者的興趣，從而增強(qiáng)了品牌在市場中的影響力。

總結(jié)來說，要打好樓盤的營銷牌，需要尋求不斷創(chuàng)新的空間，不斷挖掘人性弱點(diǎn)，讓營銷手法攻克購房客戶的“心理”，這樣才能在市場中突出重圍并獲得成功。

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